貸家建付地とは？相続税評価の計算方法も解説！

相続税の計算をする際に、全ての財産を評価する必要があります。相続財産の中でも不動産は評価が複雑で、売却時の価格とは大きく異なることも多いため計算を間違える人も多いです。計算が違い、低い金額で申告をしてしまうと、税務署から加算税を請求される可能性もありますので、慎重に行う必要があります。

当記事では建物を建てて人に貸している場合に使用する貸家建付地の計算方法について解説しますので参考にしてみてください。

貸家建付地とは

貸家建付地とは土地の上に、土地の権利者が建物を建てて、物件を第三者に貸して、賃料を得ている土地のことをいいます。マンションやアパートを建てている場合や戸建てを建てて人に貸している場合も貸家建付地評価となります。一方で土地の上に別の人が借地権を有し、自分で建物を建てて、利用している場合は貸宅地となります。

また、自分で建物を建てて住んでいる土地や建物を建てずに駐車場などで貸している土地、何も使っていない土地は自用地と言います。

貸家建付地となっている土地は自用地と比べて自由に使用することができず、利用が制限されるため、同じ土地でも評価が下がることになります。そのため、所有者が土地にアパート等を建築し、賃借人を募集することで、課税対象の財産評価を減額することができますので、節税につながります。

貸家建付地の評価方法

次に貸家建付地の評価方法について解説します。貸家建付地の評価方法は以下の計算式で算出します。

自用地評価額－（自用地評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

自用地評価額とは自用地として評価をする場合の評価額のことで、路線価方式の場合は路線価×面積で計算を行います。路線価がない地域は固定資産税評価額×倍率で求めます。

借地権割合は地域によって定められており、路線価、各地域の倍率、借地権割合は国税庁のホームページに掲載されている路線価図で確認することができます（リンク）。

借家権割合は全国一律で30％、賃貸割合は建物の中で貸家として賃貸に出している部分の割合のことです。5室のアパートであれば、1室空室で4室が埋まっている場合の賃貸割合は80％、満室の場合は100％となります。賃貸併用住宅など、自身も住んでいる場合は全体の床面積に応じて賃貸部分のみ貸家建付地として評価を行います。

貸宅地を評価する場合の注意点

相続発生時に所有している不動産はアパートなどを建てるなど、土地活用を行い貸家建付地として評価を行った方が有利となりますが、人に貸していても要件を満たさず貸家建付地として認められないケースもあります。しっかりと情報を得て対策を行うことが重要です。

継続的に貸していない場合

敷地の上に建物が建っていても、不動産を継続的に貸していないケースは貸家建付地として認められないケースがあります。相続発生前に貸し出し、一時的に使用して相続発生後すぐに退去するようなケースでは要注意です。評価を減額するためには継続的に貸し出すようにしましょう。

入居者の賃料が妥当な金額でない場合

アパートなどを人に貸している場合でも親族などに貸していて賃料を得ていないケースや相場よりもあまりにも低い賃料の場合、貸家建付地に該当しないと判断され、自用地評価となることがあります。

節税目的でアパート・マンションを建築する場合の注意点

節税目的で保有する土地にアパート・マンションを建築する場合どのようなことに注意をすればよいのでしょうか。注意するべきポイントを具体的に確認しておきましょう。

リスクがある

アパート・マンションを建築し人に貸すことである程度相続税評価を下げることができますが、不動産経営自体がうまくいくとは限りません。居住者が決まらず、空室状態が長く続いた場合は赤字となり、節税効果以上の損失が出る可能性もあります。建物を建てる前に、住宅としての需要がある地域なのか調査を行ってから建築することが重要です。

また、手元に現金を残しておかないと急な修繕などが発生した時に対応できないので、無理のない範囲の金額で建築するようにしましょう。

運営に手間がかかる

アパート・マンションを建築し、運営をすると、入居者への対応や所得税の申告など手間がかかります。所得税の申告も減価償却の金額なども計算しなければならないため簡単ではありません。運営には相応の手間もかかるということは認識して選択するようにしましょう。

配分で揉める可能性がある

不動産は現金でもっておくよりも相続税評価の金額は下がりますが、複数の相続人がいる場合は分けにくい資産です。配分をめぐって相続人同士の関係が悪化しそうな場合は注意が必要です。

そのため、相続税を低くできるメリットと財産を分けにくいというデメリットを比べて最終的に判断する必要があります。

相続税の相談は税理士へ

相続発生後は葬式や片づけなど忙しい時期ですが、10ヶ月以内と短い期間で相続税の申告を行う必要があります。相続財産の評価や小規模宅地の特例などの各種特例や控除の適用についても、税理士に依頼することで安心して手続きを進めることができます。自分で申告することが難しい場合は税理士に依頼するようにしましょう。

友人や知人に税理士を紹介してもらうことが難しい場合は、税理士のサイトなどで相続を専門に扱っている実績豊富な税理士を探してみるとよいでしょう。相談に行く際は相続人関係図と財産の一覧の表を持っていくとスムーズに相談をすることができます。初回の相談は無料で応じてくれるケースも多いので、気軽に相談してみるとよいでしょう。