自宅の土地の評価を80％減額できる特例とは？

相続税にはさまざまな理由で利用できる特例が用意されており、相続する人の状況や資産によって課税対象となる評価が減額されたり、税金が控除されたりします。

数ある特例の中でも適用する人が多く減額の金額も大きいのが小規模宅地の特例です。小規模宅地の特例は特定居住用宅地の特例、特定事業用宅地の特例、特定同族会社事業用宅地の特例、貸付事業用宅地の特例に分かれています。特定事業用宅地の特例や特定同族会社事業用宅地の特例、貸付事業用宅地の特例は親等が会社を経営している場合やアパートを経営している場合などに活用できる特例ですが、特定居住用宅地の特例は自宅不動産の相続に使える特例ですので、多くの人が利用することができます。

当記事では特に使われることが多い特定居住用宅地の特例の概要や注意点について下記に解説します。

特定居住用宅地の特例とは

特定居住用宅地の特例とは被相続人が亡くなる時まで居住してた自宅の土地に対し評価額の減額ができる制度です。土地の評価は路線価×面積で行いますが、特定居住用宅地の特例を利用することで最大330㎡まで80％減額が認められる制度です。

面積に限度がありますが、金額には限度がありませんので、東京の都心部などで土地の評価が高いエリアであれば、減額効果が大きくなります。例えば、1億円の土地であれば、特例を適用することで2,000万円まで評価を下げることができます。

特定居住用宅地の特例を利用できる相続人は配偶者、同居の親族、別居しているが、直近3年以内で自身や配偶者が持ち家を持たず賃貸で暮らしている親族（家なき子）です。

この特例は土地に対して評価を減額できる制度ですので、家屋に対しては評価を減額できることはありません。区分マンションの敷地部分についても適用することが可能です。

保有している土地の評価にもよりますが、実際に納付する金額を大きく減らすことができる特例ですので、要件を満たすのであれば、必ず使って、相続税の節税につなげたい特例です。

特定居住用宅地の特例を利用する際は相続税の申告書に記載し、小規模宅地の計算の明細書や遺産分割協議書など、特例を利用できることを証明するための一定の書類を添付して申告する必要があります。

特定居住用宅地の特例を利用する際の注意点

上記のように、減額効果の大きい特例ですが特定居住用宅地の特例を利用する際にどのような点に注意をすればよいのでしょうか。特例の利用する際のポイントを確認しておきましょう。

必ず申告が必要

特定居住用宅地の特例を利用する場合は必ず相続税の申告が必要です。特定居住用宅地の特例で評価が減額できるという情報だけを入手して、特例を利用することで基礎控除以下となり相続税が0円の場合、税務署に申告書を提出しなくていいと考える人も多いでしょう。

しかし、実際には、基礎控除を超える財産の人が特例を利用することで相続税が0円になる場合でも、申告の対象となりますので相続を受ける者は不動産の評価や相続税の計算を行って申告をする法的な義務があります。

特例の利用をすると不公平な配分となることもある

自宅不動産を配偶者に遺す場合、問題になることはありませんが、配偶者が既に亡くなっており、子どもが取得する際は持ち家を保有している子どもと保有していない子どもがいるケースがあります。持ち家を保有していない子どもに自宅を相続させた方が、制度上は有利となりますが、配分が不公平になります。特に住んでいた住宅の評価が高い場合は、相続する割合で大きな差が生まれる事例もあります。

うまく特例を利用して配分したいと考えている人は、相続が発生する前に遺言を書いておき、相続の方法を決めておくことで相続開始後にそれぞれが自分の意見を主張し、トラブルとなり、家族の関係が悪化しないようにしましょう。遺言の配分を検討する際は、生前に財産の一覧を作成し、誰にどれくらいの財産を遺贈するかシミュレーションをしてみるとよいでしょう。

遺言で配分を決定し、特例を利用できるようにしておくことで相続税対策にもなります。

相続税の申告期限までは売却できない

特定居住用宅地の特例を利用するためには、相続した自宅不動産に住み続ける必要はありませんが、相続税の申告期限まで保有し続けるという条件があります。そのため、相続発生後すぐに売却した場合は特例の利用は認められません。

納税のために売却をしたいと考える人もいるかもしれませんが、少なくとも相続税の申告期限以降に売却するようにしましょう。

老人ホームに入居している場合や二世帯住宅でも利用できるケースがある

特定居住用宅地の特例は直近まで住んでいた自宅の評価を減額できる制度ですので、有料老人ホームなどに入居して生活していた場合や二世帯住宅は利用できないと考える人も多いでしょう。しかし、要支援や要介護認定を受け、介護などの目的で有料老人ホームに入居している場合等は条件を満たす可能性があります。

有料老人ホームに入居後、自宅を他人に貸し、賃料を得ている例では特例を利用することはできませんが、有料老人ホームに入居している場合や二世帯住宅に居住している場合でも自己所有の不動産は特例を使える場合がありますので、しっかりと確認して判断しましょう。

相続税の申告は税理士に相談を

基礎控除を超える財産が無くなり、相続財産を受ける場合は相続税の申告が必要となりますが、相続税の申告は非常に複雑で、相続税の計算や書類の書き方も簡単ではありません。相続発生後は金融機関の名義変更や土地・建物の相続登記も行う必要があり、相続税の申告以外にもさまざまな承継手続きで忙しくなります。

期限も原則、被相続人が亡くなった翌日から10ヶ月以内と短いため、知識がなく、自分で申告をすることが難しい場合は、費用はかかりますが税金の専門家である税理士に依頼するようにしましょう。税理士に支援を依頼することで、最新の税制改正の情報もふまえて手続することができます。また、誤った申告をすると加算税を請求される可能性もありますが、税務調査にも安心して対応することができるでしょう。

相続税の申告のサポートを依頼する場合は、相続税や贈与税の申告実績が豊富な税理士に依頼することが重要です。相続税に強い税理士を知り合いに紹介してもらうことが難しい場合は、インターネットで検索し、相続業務を中心に行っている税理士事務所・税理士法人を探してみるとよいでしょう。初回の相談はサービスで無料で応じてくれるケースが多いのでまずは気軽に相談してみるとよいでしょう。