貸家建付地評価と小規模宅地の特例は併用可能？

財産を多く持つ方が亡くなると、相続税の申告が必要となります。相続税の申告をするためには、預貯金や株式、不動産など保有するさまざまな財産を評価し、一覧を作成する必要があります。

財産の評価を行う際に、土地の評価を減額することができる小規模宅地の特例や貸家建付地の評価方法を理解しておく必要があります。当記事では、土地の評価方法について解説します。

小規模宅地の特例とは

小規模宅地の特例とは自宅の敷地となっている土地や事業等の土地について減額ができる特例です。

自宅の敷地に適用できる特定居住用宅地の特例では、最大330㎡まで土地の評価を80％減額することが認められています。上に建っている建物については減額はなく、あくまで土地に対する評価額の減額です。また、床面積は関係なく、土地の面積で減額できる金額を算出します。

事業用の土地については貸付事業以外の土地については最大400㎡まで80％、貸付事業用宅地の場合は200㎡を限度に50％減額することができます。保有する土地が最大面積を超えている場合も一部について適用が可能です。

資産のうち、土地が占めている割合が多い例も多く、減額規模の大きい特例です。そのため、活用漏れがないように特例に要件をしっかりと確認しておきましょう。特に同じ面積でも東京などでアクセスの良く価格が高いエリアの場合、減額される金額も大きくなります。また、特定居住用宅地の場合は、配偶者や同居の親族、持ち家を持たない親族が土地を相続する必要があり、財産を受ける者によって、特例を使えないケースもあるので、注意が必要です。事前の対策として誰か土地を受けるか生前に遺言を作成し、遺産分割の方法も決めておくことも重要です。遺言を作成することで、遺産分割協議を行って決める必要がありませんので、相続発生後スムーズに手続きを進めることができます。

貸家建付地の評価方法

貸家建付地の評価方法は特例ではなく、原則的な評価方法となります。貸家建付地とは自分が所有している土地にアパートやマンション、ビルなどを建てて人に貸し付けている土地のことです。相続が開始した時に所有者とは異なる第三者が入居している場合、権利があり、すぐに退去してもらうことはできないため、その部分については自分で使うことができず、状況に応じて課税される金額が少し低くなる制度となっています。

貸家建付地評価に該当する場合は以下の計算方法で評価を行います。

自用地評価（路線価×面積）×１-借地権割合×借家権割合×賃貸割合

借家権割合は全国一律で30％と定められており、借地権割合は国税庁のホームページに掲載されている路線価図に記載されており、30％から90％です。

小規模宅地の特例と貸家建付地評価は併用可能？

小規模宅地の特例と貸家建付地評価は併用して適用することが可能です。被相続人が賃貸マンションなどを保有している例では、土地の評価を貸家建付地として評価し、貸付事業用宅地の特例の条件を満たしている場合は最大200㎡まで50％減額することができます。

貸家建付地として評価を受けるためには、貸家を建てて人に貸す必要があります。遊休地や駐車場がある場合、節税対策として、相続が発生する前に住宅を建てて賃貸アパートを経営することを検討してみてもよいでしょう。

ただし、空室状態が継続した場合は、建築代金を回収できないケースや、売却をしようとしても、実際に希望の額で売却できないケースもあります。建築するための費用も相応にかかりますので、賃貸経営にはリスクもあることを理解して対策を行う必要があります。

土地の評価にお困りの場合は税金の専門家に相談を

土地の評価は複雑で知識が無く、慣れていない人にとって簡単なものではありません。上記のように、土地の価格の減額効果の大きい特例ですので、自分で評価することや特例の適用可否の判断が難しい場合、税務の専門家である税理士に相談することをおすすめします。

特に貸家建付地の評価や小規模宅地の特例が絡む場合、評価も複雑になります。まずは相続財産を一覧の表にして、相続税がかかりそうかどうかを確認しましょう。申告や納税を怠った場合や誤った金額で申告した場合、税務署による税務調査で指摘され、加算税を課される可能性もあります。

相続税の申告は被相続人死亡の翌日から10ヶ月以内と期限も短いため、相続が発生した後、正確な税額の計算や書類の作成など自分で手続きを行うことが難しい場合は税の専門家である税理士にサポートを依頼することも検討してみましょう。生前にシミュレーションをすることも有効です。

広島相続税相談テラスでは初回のご面談は無料で、さまざまなお悩みに対応しております。安心してお電話やメール等でお気軽にご連絡ください。