マンションの相続税評価額の算出方法とは？税理士が分かりやすく解説！

相続が発生し、被相続人の遺産が基礎控除（3,000万円＋法定相続人×600万円）を超えている場合、相続税の申告を行う必要があります。

相続財産はあらゆるものの評価を行う必要があり、評価の難しい財産の一つに不動産があります。不動産は土地や建物など分けてそれぞれ評価額を算出しますが、土地と建物を分けて売却することができません。自分が居住しているマンションはどのような方法で評価すればよいかわからないという方も多いのではないでしょうか。

当記事ではマンションの評価についてわかりやすく解説します。

マンションの相続税評価額

いわゆる分譲マンションは土地と建物が一体となっており、分離することはできませんが、相続や贈与をする場合の評価上は建物と土地で分けて評価を行うことと定められています。

まず建物部分については固定資産税評価額で評価を行います。固定資産税評価額は市区町村から毎年送付されている固定資産税の課税明細書で確認することができます。

固定資産税の課税明細書に建物の固定資産税評価額が記載されていますので、この金額が建物の評価となります。

土地は路線価×面積で評価を行います。路線価とは各道路ごとに決められた金額のことで、国税庁のホームページで確認することができます（リンク）。

マンションの場合、建物全体の宅地を自分で持っているわけではありませんので、敷地全体の評価額から持分割合で按分することになります。

持分割合は法務局で登記をしている、不動産の所有者が記載されている登記事項証明書で確認することができます。敷地権の割合の欄に〇〇分の〇〇といった形で記載されていますので、路線価と面積でかけあわせて算出した、金額からこの敷地権の割合で按分した金額となります。事業用のマンションを個人で保有しており、土地の全体を保有している場合は、路線価と土地全体の面積を掛け合わせて計算を行います。

ケースとしては非常に稀ではありますが、マンションの前面道路に路線価がない場合は倍率方式で計算を行います。倍率方式の場合は、固定資産税評価額に倍率表の割合をかけて計算することとなります。

タワーマンションの評価方法の改正

近年、駅前のタワーマンションが人気となり、特に高層階の場合は相続税評価と市場での評価がかけ離れていました。そのため、相続税対策として、タワーマンションを購入し、評価額を圧縮し節税に繋げるということが行われていましたが、売買される価格と相続税評価がかけはなれており、財産の割に相続税が安くなることが考慮され、一部相続税法の改正が行われました。

具体的には土地と建物について区分所有補正率をかけあわせることで、時価との乖離を少なくするというものです。区分所有補正については、非常に複雑な計算となりますが、必要事項を入力することで計算できるツールが国税庁のサイトに掲載されています（リンク）。

国税庁の計算ツールを使用し、計算してみるとよいでしょう。

相続税の申告は専門家に相談を

相続が発生すると戸籍の取得や遺言書がない場合、遺産分割の話し合いなどで忙しい中で相続発生後、原則被相続人が亡くなってから10ヶ月以内にと短い期間で税務署に申告書を提出する必要があります。相続が発生したら、まずは相続発生時点の不動産や金融資産、生命保険等、各種資産の詳細の評価額を確認し、一覧を作成したうえで相続税の申告が必要そうかどうか判断するようにしましょう。財産が基礎控除以下であれば、申告の心配は不要です。

相続税の計算は財産の評価や配偶者控除、小規模宅地の特例など特例の適用有無も確認する必要があり、特例などの要件を確認し、各種制度を利用できるか判断するだけでも、慣れていない人にとって簡単なことではありません。期限を過ぎても申告をしていなかった場合や、税務の知識が無い人が自分で申告を行って、誤った申告をした場合、税務調査で指摘され追徴で課税されるケースもあります。

親族の中で相続税の申告を行うことができる人がいない場合は、費用はかかりますが、税金のプロである税理士に依頼するという方法もあります。税理士に依頼する際は、相続税の申告経験が豊富な税理士事務所・税理士法人に依頼することをおすすめします。

広島相続税相談テラスでは、経験豊富な税理士が多数在籍しており、実際の申告作業もお手伝いしています。初回のご相談は無料で対応しておりますので、安心してお気軽にご連絡ください。