基礎控除を超える財産を保有する人が亡くなって、相続で財産を受ける相続人は、必ず相続税の申告を行う必要があります。
相続税の計算をするためにはあらゆる財産の評価を行う必要があります。財産の中でも大きな割合を占めるのが住宅などで使用している土地です。そこで、当記事では土地の評価方法について解説します。
目次
相続税における土地の評価方法は路線価方式と倍率方式と異なる計算方法があります。それぞれの評価額を求める方法について解説します。
土地の評価は所在地によって異なります。市街地にある土地は通常路線価で評価を行います。
路線価とは各道路ごとに定められた1㎡あたりの価格で単位は千円です。路線価に宅地の地積を乗じることで、知識がない人でもその土地の評価額を簡単に算出することができる仕組みになっています。面積がわからない場合は登記簿に表示されている面積を確認しましょう。
路線価は毎年7月に公表され、全国の路線価を国税庁のホームページで確認することができますので自分が保有している土地を探してみましょう（国税庁HP）。
駅に近いなどアクセスがよく便利な場所にある場合や大通りに面しているなど市場価値のある土地は高く評価されやすくなります。そのため、都心の評価の高い土地であれば、一人の子どもに自宅を相続させるだけで、遺留分を侵害してしまうケースもあります。
路線価は時価の8割程度で定められていることが多く、実際に売却する際の価額よりも少し安く評価されるケースが多いでしょう。
倍率方式とは路線価が付されていない土地の評価を行う際に用いる手法です。都心などの市街化区域のエリアでは路線価格が付されていますが、市街化調整区域等では路線価が設定されていない地区も多くあります。
路線価が定められていいない場合は固定資産税評価額に、国税庁が定める倍率をかけて計算することになります。固定資産税評価額については、固定資産税の納税通知書で確認することが可能です。
倍率も路線価図と同じく国税庁のサイトで確認することが可能です（国税庁HP）。
路線価と倍率はどちらかで評価する制度となっていますが、路線価があれば、路線価で評価額を求めますので、どちらかを選択できるわけではありません。
上記に原則的な土地の評価方法について解説してきました。しかし、路線価と倍率を基準に評価を行いますが、実際に土地を評価する際はさまざまな事情を考慮して評価を行う必要があります。土地の評価をする際に注意するべき点について解説します。
土地を共有となっており、所有者が複数いる場合、権利を持っている持分割合に応じて評価をすることになります。被相続人が保有している権利が2分の1であれば、路線価・倍率で評価をした金額の2分の1が相続税の課税対象となります。
居住用や事業用の不動産は相続人との関係や取得する人の状況などを考慮して、要件を満たせば、土地の評価を減額できる例があります。代表的なものが小規模宅地の特例の特定居住用宅地の特例です。特定居住用宅地の特例は配偶者など同居の親族が自宅の土地を相続する際に利用できる特例で、該当する場合は最大330㎡まで8割評価を減額することができます。
一般的に使われることが多い特例で特に東京など地価の高い地域では、80％減額の効果も大きい特例ですので、特例を使って、大きく相続人の負担を減らすことができます。申告の際に適用が漏れないように注意しましょう。
保有している土地の上にアパートや区分マンションなどの建物を建てて人に貸している場合、自分で活用することができないため、貸家建付地評価として評価を行います。
貸家建付地の計算方法は以下の通りですが、計算が複雑になりますので、税理士に相談するようにしましょう。
貸家建付地評価額＝自用地評価額－（自用地評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
上記の通り、貸家建付地は自用地の評価より低くなりますので、駐車場などよりもアパートなどの方が同じ土地でも評価は低くなります。
実際に土地を売却する際に、面積の割に間口が狭小の場合や奥行がある場合、不整系な土地、規模が大きすぎる場合などは、使い勝手が悪いため、売値が下がることがあります。相続税の評価でも同じように間口が狭い場合や奥行については補正率を参考にして調整することができます。実際に支払う税金も違ってきますので、対象の不動産の間口や奥行の部分についても確認しておきましょう。
土地を複数所有している場合、事前に計算してシミュレーションを行って、現状を把握しておくことも大切です。事前に遺産の評価額を把握し、計算をしておくことで、あらゆる対応を検討することができます。
生前であれば、保有している土地に建物を建てて、アパートの敷地とすることで、土地を人に貸し付けることになるので、貸家建付地評価となり、評価を減額すること検討することも可能です。リスクは大きくなりますが、金融機関から借り入れをし、アパートを運営している人もいます。生前であれば、生前贈与など、各種対策について検討することも可能です。先のことと思わずに早めに対策を打つことで、実際に支払う税金を抑えることが可能です。
また、土地が複数ある場合は、税金対策以上に分け方を決めておくことも大切です。遺言書を作成し、配分方法を決定しておくことで、相続人も安心です。
不動産が複数ある場合、土地ごとに評価を行う必要があります。相続が発生したら、不動産だけでなく、取引のある金融機関に預貯金などで預けている財産も含めて相続財産を一覧の表にして作成するようにしましょう。課税対象の財産の合計が基礎控除の範囲内であれば、相続税の申告について考える必要はありません。
相続税がかかる場合は、相続開始から10ヶ月という期限内に税務署に書類を提出し、申告をする必要があります。被相続人が亡くなってから、被相続人の財産を調べる必要があります。特に財産の中で不動産が多い場合、評価や申告書類への記載も複雑になりますし、特例の適用可否も判断が必要です。
誤って税額を少なく申告をした場合、税務調査などで加算税を請求される可能性もありますので、費用はかかりますが自分で申告をすることが難しいのであれば、税金の専門家である税理士に早めに相談するようにしましょう。税理士に相談する際は相続税・贈与税の申告実績が豊富な税理士法人・税理士事務所を選ぶことをおすすめします。
まずは自分の状況を説明するために、電話などで問合せてみてもよいでしょう。
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氏名：山根 謙二 （やまね けんじ）
資格：税理士(税理士登録番号９２５２７号)
行政書士(行政書士登録番号１８３４２３４６号)
相続手続カウンセラ－
専門分野：相続税、事業承継
出身：広島県廿日市市
趣味：ゴルフ、旅行（海の綺麗な所）
お客様に一言：相続の事なら何でもご相談下さい
