相続が発生すると相続税を納税する必要が生じる可能性があります。財産の中でも多くの割合を占めるのが不動産です。不動産がある場合、相続税がかかるのでしょうか。当記事では不動産と相続税の関係について解説します。
目次
結論から言うと、不動産を相続したからといって、必ず相続税がかかるわけではありません。
相続税がかかるかどうかは、「不動産があるかどうか」ではなく、相続財産の合計額が基礎控除を超えるかどうかで判断されます。
相続税は、次の流れで判断されます。
相続財産をすべて洗い出す
不動産・預貯金などを相続税評価額で合計する
債務や葬式費用を差し引く
基礎控除額と比較する
この結果、課税対象額が基礎控除以内であれば、相続税はかかりません。
「家や土地がある＝相続税がかかる」と思われがちですが、これは誤解です。
不動産は、
売却価格（時価）
固定資産税評価額
相続税評価額
がそれぞれ異なり、相続税では時価より低い評価額が使われることが多いためです。土地は路線価、建物は固定資産税評価額で評価を行います。
特に地方の不動産では、評価額が想像以上に低く、基礎控除以内に収まるケースも少なくありません。
相続税がかからない代表的なケースは、次のとおりです。
相続財産の合計が基礎控除以内
特例や控除の適用により評価額が下がる
配偶者控除により課税されない
「不動産があるかどうか」ではなく、数字で冷静に判断することが重要です。
基礎控除とは、相続税がかからない最低限の非課税枠です。
この範囲内であれば、相続税の申告・納税は原則不要となります。
基礎控除額は、次の計算式で求めます。
3,000万円＋600万円×法定相続人の数
例：
法定相続人が2人の場合
→ 3,000万円＋600万円×2人＝4,200万円
この金額までは、相続税がかかりません。
よくある誤解として、
同居していた人だけが相続人
相続放棄した人は最初から含めない
と考えてしまうケースがあります。
法定相続人は、民法上の順位（配偶者・子・直系尊属など）に基づいて数えます。
相続放棄をした人も、「最初から相続人でなかった」とは扱われず、
基礎控除の計算上は法定相続人に含めて数えます。
相続税では、不動産は独自の評価方法で評価されます。
売却価格や不動産会社の査定額とは異なる点に注意が必要です。
土地の評価は、次のいずれかで行われます。
路線価方式：道路に面した価格を基準に算定
倍率方式：固定資産税評価額に倍率を掛けて算定
都市部か地方かで評価方法が異なります。
建物は、原則として固定資産税評価額＝相続税評価額
となります。
築年数が古い建物ほど、評価額は低くなりやすい傾向があります。
不動産は、
土地と建物を合算する
複数所有している
都市部で路線価が高い
といった場合、一気に評価額が膨らみやすいため注意が必要です。
不動産だけで判断せず、すべての相続財産を合算することが重要です。
含めるものの例は以下の通りです。
不動産
預貯金
有価証券
生命保険金（非課税枠超過分）
含めないものの例は以下の通りです。
墓地・仏壇
生命保険金の非課税枠内部分
「不動産だけなら大丈夫」でも、
預貯金や生命保険金を合算すると、
基礎控除を超えるケースは非常に多いです。
次のようなものは、相続財産から差し引けます。
借入金
未払医療費
葬式費用（香典返し等は除く）
これにより、課税対象額が下がる場合があります。
相続財産を漏れなく把握しているか
不動産評価を自己判断していないか
控除・特例の適用漏れはないか
一つでも不安があれば、専門家への確認がおすすめです。
不動産があっても相続税がかからないケースもあります。どのような例なのか具体的に確認しておきましょう。
もっとも基本的な非課税ケースです。
地方の不動産や築古物件では珍しくありません。
一定の要件を満たせば、土地評価額を最大80％減額できる特例です。適用には相続税申告が必要な点に注意しましょう。
配偶者が取得した財産は、1億6,000万円または法定相続分まで非課税となります。
条件を満たせば、相続税額そのものを減らせる控除もあります。
相続財産が基礎控除以内に収まっているように見えても、判断を誤ると後からトラブルになるケースは少なくありません。特に不動産が絡む相続では、「申告不要」という思い込みが最大の落とし穴になります。
「相続税がかからない＝何もしなくてよい」と考えてしまう方は多いですが、
相続税がかからなくても、申告が必要なケースは存在します。
申告をしなかった結果、
特例が使えなくなった
税務署から後日問い合わせが来た
延滞税・加算税が発生した
といったトラブルにつながることもあります。
生前、被相続人が管理していた子や孫名義の預貯金が、実質的には被相続人の財産と判断されることがあります。
これらは当初の計算に含めていなかったため、後から「実は基礎控除を超えていた」と判明するケースも珍しくありません。
不動産評価は、「固定資産税評価額を見ればよい」「不動産会社の査定額で十分」と自己判断してしまいがちですが、これは非常に危険です。
相続税評価は、国税庁の評価基準に基づく専門的な計算が必要で、評価方法を誤ると、申告不要・必要の判断そのものがズレてしまいます。
不動産相続では、次のような点が税務調査で特に見られやすいです。
土地評価の計算根拠
名義と実態の不一致
生命保険金の非課税枠の使い方
債務控除・葬式費用の妥当性
「基礎控除以内だから大丈夫」という認識だけで放置すると、
後から説明を求められる可能性があります。
相続税申告は、「税金を払うため」だけのものではありません。
申告をしないと使えない制度がある点が重要です。
相続財産の合計額が基礎控除を超えた場合は、相続税の申告と納税が法律上の義務となります。
この場合、申告しないと無申告加算税などの対象になる可能性があります。
次のような制度は、相続税がかからなくても、申告をしなければ適用できません。
小規模宅地等の特例
配偶者控除
一部の税額控除
「税金はゼロだから申告不要」と思っていると、本来使えたはずの特例を失ってしまうことがあります。
相続税の申告期限は、相続開始（死亡）の翌日から10か月以内です。
期限を過ぎると、
延滞税
無申告加算税
が発生する可能性があり、「うっかり」は通用しません。
不動産相続では、早い段階での整理が結果を大きく左右します。
まずは、
「不動産がいくらなのか」を相続税評価額で把握することが出発点です。
感覚や推測ではなく、数字で確認することが重要です。
次に、
基礎控除はいくらか
特例が使えるか
他に使える控除はないか
を整理します。この段階で、申告の要否がほぼ見えてきます。
相続税がかからない場合でも、
判断が正しいか
申告が本当に不要か
将来のトラブルを防げているか
を一度専門家に確認することで、「後からの否認リスク」を大きく減らすことができます。
また、小規模宅地の特例や配偶者控除などの特例を利用することで税額が0円になる場合、申告は必要となります。あくまで特例を利用することで申告ができるという点に注意が必要です。
不動産を含む相続では、被相続人が亡くなった直後から、相続税の判断に向けた準備が始まります。
相続税の総額は、相続財産の評価額をもとに算出され、基礎控除や各種特例を利用できるかどうかで、最終的な税負担が大きく変わります。
このため、遺産分割を行う前に、不動産の評価や特例の適用可否を確認しておくことが非常に重要です。
相続税は、不動産だけでなく、現金や預貯金、有価証券などを含めた遺産の総額で判断されます。
そのため、不動産の評価だけを見て「相続税はかからない」と判断するのは危険です。
また、生命保険金や過去の贈与、遺贈の有無によっても課税関係は変わります。
相続人ごとの取得割合や、誰がどの財産を取得するかという点も、税額や税率に影響します。
不動産相続では、相続人全員による遺産分割協議を行う必要があります。
この協議での分割方法や取得者の定め方によっては、特例を受けることができなくなる場合があります。
例えば、小規模宅地等の特例は、配偶者もしくは同居していた親族が取得することなど、特定の要件を満たす必要があります。
事前に検討せずに分割を決めてしまうと、結果的に節税機会を失うこともあります。
不動産相続では、次のような対策を検討する余地があります。
生前の贈与を活用する
自宅や事業用不動産の使い方を見直す
貸付用不動産としての活用を検討する
ただし、これらは適切な知識と手続きを伴わなければ、逆に税負担が増えることもあります。
相続税がかからない場合でも、将来のトラブルを防ぐため、必要な書類の整理や、家族間での情報共有をしておくことが大切です。
不動産相続では、
不動産の評価
遺産分割の方法
特例や控除の適用可否
これらを遺産分割の前に整理できるかどうかで、相続税の負担や手続きのスムーズさが大きく変わります。
「相続税がかからなそうだから大丈夫」と自己判断せず、
家族全体の状況を踏まえた冷静な検討が重要です。
不動産があっても、
基礎控除や特例により相続税がかからないケースは多くあります。
一方で、
自己判断や思い込みは大きなリスクになります。
不動産相続では、「早めに・正確に・数字で確認する」この姿勢が、トラブルを防ぐ最大のポイントです。
自分で判断することが難しい場合は専門家である税理士に相談することをおすすめします。
広島相続税相談テラスでは相続税に詳しい税理士が多数在籍しており、皆様のお悩みを解決します。初回のご相談は無料で行っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。
氏名：山根 謙二 （やまね けんじ）
資格：税理士(税理士登録番号９２５２７号)
行政書士(行政書士登録番号１８３４２３４６号)
相続手続カウンセラ－
専門分野：相続税、事業承継
出身：広島県廿日市市
趣味：ゴルフ、旅行（海の綺麗な所）
お客様に一言：相続の事なら何でもご相談下さい
