課税の対象となる財産にはさまざまな資産があります。金融資産以外に代表的な財産といえば土地・建物等の不動産でしょう。
自宅として住んでいる住宅を相続するのが一般的ですが、中には空き家を相続する人もいるかもしれません。空き家を相続すると自宅として住んでいた不動産よりも高く評価されることをご存知でしょうか。当記事では空き家を相続する際の対策を説明します。
目次
基礎控除(3,000万円＋法定相続人×600万円）を超える財産を保有する人が亡くなった場合、相続税の算出を行うために財産の評価をする必要があります。
まずは空き家の評価方法についてみていきましょう。空き家は一戸建ての場合、土地・建物に分けることができます。土地は路線価×面積で評価し、建物は固定資産税評価額で評価を行います。路線価は時価の8割程度、固定資産税評価額は時価の7割程度となりますので、相続発生前に売却して現金にしておくよりも評価は大幅に低くなっているケースが多いです。区分所有のマンションの場合は建物部分の割合が大きいため、戸建てよりもさらに相場との乖離は大きくなります。
しかし、空き家の場合、自宅として住んでいる場合の特定居住用宅地の特例や事業用や賃貸用の用地として保有している際にも利用できる小規模宅地の特例が使えないため、評価の減額がありません。自宅を配偶者や同居の親族、自宅を保有していない、いわゆる家なき子が相続した場合、最大330㎡まで80％減額ができます。評価額が下がれば税率も下がりますので、非常に相続税の金額を下げる効果が大きい制度です。
小規模宅地の特例の詳細については国税庁のサイトでご確認ください（国税庁HP）。
ただし、介護などを理由に、相続発生直前に老人ホーム等の施設で入居していた場合でも、持ち家で暮らしていた場合と同じように小規模宅地の特例の適用を受けることができる場合があります。適用漏れが無いようにしましょう。
空き家を所有している場合、どのような節税対策をとることができるのでしょうか。節税対策のポイントを見ていきましょう。
空き家を保有している人の生前の対策としては空き家を人に貸すことがあげられます。人に貸しておけば賃料収入が得られるというメリットだけでなく、相続の際は土地の評価が貸家建付地評価となり、200㎡までの敷地であれば小規模宅地の特例を適用し、貸付事業用宅地として、土地の評価額を50％減額することが可能です。
評価の減額を受けるには、被相続人が亡くなった時点で時点に貸した状態にしておく必要があります。ただし、人に貸すことで自身で使用できなくなるなどデメリットもありますので、よく検討してから貸し出すようにしましょう。
また、人に貸し出す前にリフォームや再建築などのコストをかけても実際に賃料の上昇が見込めるとは限りません。不動産投資は必ず成功するわけではありませんので、かけた価格を賃料で回収できるかよく検討してから行った方がよいでしょう。
被相続人が住んでいた自宅が相続により空き家を相続した場合、相続開始後3年以内に売却すると譲渡をする際の所得に対し3,000万円の特別控除が適用できます。そのため、譲渡所得が3,000万円以内であれば所得税はかかりません。
しかし、控除の対象とするためには耐震基準を満たし、売買額が1億円以下、工事やリフォームを行うか更地にしてから売却する必要があるなど、条件が厳しい特例ですので、要件を満たせるかよく確認しておきましょう。
空き家を相続する場合、どのような点に注意をすればいよいのでしょうか。具体的に確認しておきましょう。
被相続人が空き家を所有していた場合、配分についてよく検討しておく必要があります。空き家が東京などの人気の都市部にあり価値が高いケースであれば、空き家を一人の相続人が単独で取得すると法定相続分と比較して、大きく異なる配分となることがあります。
また、価値が低く、管理の手間がかかる空き家であれば、多くの相続人がいても誰も相続したがらない可能性もあります。家族同士でもそれぞれの意見を主張するとなかなかまとまらない場合も多いのです。
空き家を保有している場合、課税対象の財産をその時の評価で一覧にして配分をシミュレーションしておいた方が良いでしょう。財産を一覧にしておくことで、財産の全体像が分かりますし、相続人が調査する手間を省くことができます。
また、遺言書で取得する財産を指定して、方針を定めておくことで話し合いをすることなく配分を決めることができます。事前の準備で相続人の負担を減らすことができますし、関係の悪化を防ぐことができます。
古い家屋が残っている場合、台風や地震などの天変地異で建物が倒壊する可能性があります。最悪のケースでは建物が倒壊するだけでなく、瓦が飛ぶなど近所の建物に被害が及び、所有者が責任をとることになり、隣家の修理費を請求される可能性もありますのでしっかりと物件のメンテナンスをしておく必要があります。
遺産として空き家を相続し、保有し続けると固定資産税がかかってしまいます。場合によっては固定資産税など、一定の費用以外にもメンテナンスをするために突発的な費用がかかる場合もありますので、自分で活用する選択肢がないのであれば早めに売ってしまった方がよいでしょう。長年持ち続ければ、建物の状況も悪化しますので、思っている以上にコストは増加しやすくなります。
相続発生後は、金融機関の手続きや不動産の登記など何かと忙しくなりますが、相続税の申告期限は10ヶ月以内と短い期間に行う必要があり、相続発生後すぐに手続きを開始しなければいけません。
上記に説明したような特例の利用などによって税額も大きく違ってきますので、相続税の知識がない方が制度を自分で理解して適切に対処することは簡単ではありません。申告手続きを行うことが難しい場合は専門家に計算をしてもらうことをおすすめします。
相続税の申告を税理士に依頼すると費用はかかりますが、相続財産の申告漏れなどによって税務調査を受けた際も安心して対応することが可能ですし、結果として税理士の報酬以上に税金を減らすことができる場合もあります。
また、生前に対策を確認しておくことで大きく相続税を減らすことができる可能性があります。相続税は制度が頻繁に改正がありますので、最新の情報を持ち、相続税対策や贈与税などの周辺知識やノウハウを持つ税理士に依頼することが重要です。初回の相談は、サービスで無料で行っている税理士事務所もありますので、気軽に相談してみましょう。
広島相続税相談テラスでは、相続税で困っている・遺産分割に悩んでいる・生前贈与を検討しているあなたをサポートします。
税理士選びにお困りなら、まずは無料相談でお気軽にご相談ください！
氏名：山根 謙二 （やまね けんじ）
資格：税理士(税理士登録番号９２５２７号)
行政書士(行政書士登録番号１８３４２３４６号)
相続手続カウンセラ－
専門分野：相続税、事業承継
出身：広島県廿日市市
趣味：ゴルフ、旅行（海の綺麗な所）
お客様に一言：相続の事なら何でもご相談下さい
