賃借人が死亡した場合の対応方法

不動産を他人に貸しているとさまざまな問題が発生します。賃借人の家賃の未払いや修繕についてトラブルになることもあるでしょう。

近年は高齢化しており、一人で暮らす高齢者も増えています。そのため、賃貸借契約を結んでいる相手方が死亡することもあります。賃借人が亡くなった場合は、どのように対応をすればよいのでしょうか。

当記事では賃貸借契約を結ぶ相手方が亡くなった時の対応方法について解説します。

賃貸借契約は相続される

賃貸借契約を結ぶ者が亡くなった場合、当然に契約は解除すると考える人も多いとは思いますが、実際は賃貸借契約は相続の対象で相続人に賃借権が引き継がれることになり、正当な理由がないと解除することはできません。一方で相続人が継続的に住むことがないため、解約をすることは可能です。

そのため、民法で定められている法定相続人と現在結んでいる賃貸借契約の内容を説明のうえ交渉し、賃貸借契約を継続するか否かを決める必要があります。相続発生後は口座が凍結されますので、どうしても一定期間は未払いとなってしまします。相続人と交渉する時に未払い分の賃料についても請求するとよいでしょう。

残置物の取り扱い

賃借人が生活に使っていた残置物についても、相続財産の一部となりますので、勝手に処分することはできません。

勝手に処分した場合は後で訴訟され損害賠償責任を問われる可能性があります。契約の交渉をする際に相続人と残置物の取り扱いについても話し合っておくようにしましょう。不要と思われるものでも処分する前に必ず連絡する必要があります。

相続人がいない場合の対応

入居していた賃借人に相続人がいない事例では複雑な手続きが必要となります。法定相続人がいる場合は、賃貸人の契約の継続や残置物の取り扱いについては法定相続人と行うことになりますが、亡くなった人に相続人がおらず、特別縁故者を調査してもいない場合は相続財産清算人選任の申立てを行い、相続財産清算人が財産の管理・保存を行います。相続財産清算人を選任する際は家庭裁判所に戸籍謄本などの書類を提出して行う必要があります。

相続財産清算人は裁判所の許可を得て財産を処分することも可能です。相続財産清算人は弁護士など専門家が選任されるケースが多いです。

相続人や内縁の夫・妻など実質的なパートナーなど特別縁故者もいない状況の場合は、最終的に財産は国庫に帰属することになります。

賃貸人が亡くなったケースの対応

上記に賃借人が亡くなった場合の対応について解説しましたが、賃貸人が亡くなった時の対応についても解説します。賃貸人が亡くなった場合も賃貸借契約は引き継がれ、家賃や敷金などの内容も通常はそのままで賃貸人の相続人が引き継ぐことになります。

賃貸アパートは土地・建物で別々で評価することになりますが、土地部分については地域によって1㎡あたりの路線価が決められており、アクセスの良い場所の場合、評価額が高くなる傾向があります。

複数の相続人がいる場合、誰が相続するか協議して決める必要があります。できれば、生前に財産の一覧を作成し、遺言を作成しておくほうがよいでしょう。遺言を作成しておくことで、特例の活用なども最大限考慮して、配分を決めることができます。

また、相続税の申告が必要な場合、相続手続きで忙しい中で相続発生の翌日から原則10ヶ月以内に申告する義務があります。事前に相続税についても確認しておき、相続発生後に困らないようにしましょう。物件によっては評価が高く、不動産を売却しないと税金の支払いができない可能性もありますので事前に確認しておくことが重要です。

お悩みがある場合は専門家に相談を

賃貸アパート等の賃借人に相続が発生した場合や借主とのやり取りに問題が発生した場合は専門家にサポートを依頼することをおすすめします。賃貸アパートを所有していると法務・税務の専門的な知識が必要となりますが、それぞれの制度は複雑に絡み合っており、簡単なものではありません。

そのため、費用はかかりますが、法律の専門家である弁護士や司法書士、税務の専門家である税理士と連携をとって解決していく必要があります。広島相続税相談テラスでは、相続に関するあらゆるお悩みを解決しております。

経験豊富な税理士が多数在籍しており、初回の相談は無料で対応しております。ぜひお気軽にお電話やメール等でご連絡ください。