定期借地権の相続評価はどう決まる？普通借地権との違いも解説

相続が発生するとあらゆる財産を引き継ぐことになります。不動産を相続する場合も、所有権ではなく借地権などの権利を相続するケースも多くあります。

当記事では定期借地権と普通借地権の相続税評価について解説します。

定期借地権とは？相続評価を考える前提知識

定期借地権の基本的な仕組みについて解説します。

定期借地権の基本的な仕組み

定期借地権とは、あらかじめ定められた期間が満了すると、更新なく借地関係が終了する借地権です。
主に「定期借地権（一般定期借地権）」は、50年以上の存続期間を定めて設定され、期間満了時には建物を取り壊し、土地を更地で返還するのが原則です。

この点が、更新を前提とする普通借地権と大きく異なります。
定期借地権では、借地人が土地を永続的に利用できる権利を持つわけではなく、利用期間が限定された権利にすぎません。

普通借地権との法的な違い

普通借地権は、借地借家法により更新が強く保護されており、実務上は半永久的に土地を使用できるケースも少なくありません。
そのため、普通借地権は「土地の経済的価値の一部を占める権利」として評価されます。

一方、定期借地権は

• 更新がない

• 期間満了で終了する

• 借地人に帰属する権利が限定的

という特徴を持ち、財産的価値の捉え方が根本的に異なります。
この法的性質の違いが、相続評価にも直接影響します。

なぜ相続評価が問題になりやすいのか

定期借地権は、

• 土地を使っているが所有していない

• 建物は所有している

• 契約内容が個別に異なる

という複雑な構造を持ちます。
そのため、所有権と異なり「何を相続財産として、どのように評価するのか」が分かりにくいのです。

特に、

• 定期借地権自体に評価があるのか

• 土地の評価はどう扱うのか

• 保証金・権利金の扱い

といった点で誤解が生じやすく、相続税申告で問題になりやすい分野です。

定期借地権の相続評価はどう決まるのか

定期借地権の相続評価について解説します。

相続税評価の基本的な考え方

相続税評価は、相続開始時点における財産の経済的価値を基準に行われます。いわゆる「宅地評価額の算式」では、土地については路線価×地積などで評価するのが基本です。これは宅地であっても借地のような利用権が付されている場合であっても、財産価値を明確に把握するための重要な考え方です。

この評価の考え方に照らすと、将来消滅が確定している定期借地権は、一般の宅地として保有している土地の評価額の限りで資産価値が発生するわけではないという特徴があります。

財産評価基本通達における位置づけ

財産評価基本通達では、普通借地権については明確に借地権割合を用いた評価方法（自用地評価額 × 借地権割合の算式）が定められています。これに対して定期借地権については、原則として借地権としての評価は行わないという扱いが基本です。

これは、定期借地権が

• 土地の価値を恒久的に支配する権利ではない

• 経済的価値が限定的

• 土地の宅地部分として評価される権利ではない

と考えられているためです。

なお、法人が保有する定期借地権の場合でも、基準は同じです。ただし、利用形態や契約条件によっては法人税上の取り扱いが異なる可能性があるため注意が必要です。

定期借地権そのものに評価額は付くのか

原則として、定期借地権そのものには独立した相続税評価額は付されません。普通借地権のように「借地権評価額」を計上するケースは通常ありません。

ただし、次のような条件がある限り例外的に考慮が必要な場合があります：

• 権利金が高額で実質的に宅地部分の価値に近いと判断されるような条件

• 契約の内容が特定の限りで有利なものとみなされる場合

この点は、中小企業や不動産管理法人が事業用として保有する定期借地権でも同じです。

定期借地権付き建物の相続評価の考え方

定期借地権付き建物の相続評価について解説します。

建物部分の相続評価

定期借地権付きであっても、建物は借地人（被相続人）または法人所有の場合には法人の所有財産です。そのため、建物部分については、通常の建物評価と同様に固定資産税評価額を基に相続税評価を行います。

この評価方法は、宅地に建つ建物と同じ算式・考え方が基準となります。

土地部分は誰の財産として評価されるのか

土地の所有権は地主にあります。そのため、借地人側の相続では土地は相続財産に含まれません。宅地としての土地評価額を相続財産に含める必要はありません。

ただし、地主が亡くなった場合は、

• 定期借地権が設定されていることを考慮したうえで

• 宅地としての評価算式や評価額の限りを踏まえて

土地の評価を行います。

保証金・権利金がある場合の評価

定期借地権契約では、保証金や権利金を設定しているケースもあります。これらは、返還請求権という金銭債権として相続財産に含まれるため、金銭債権としての算式で評価します。

場合によっては、法人が保証金等を支払って保有している場合もあり、その評価は現金同等物として扱われる限りで相続税評価に計上されます。

普通借地権の相続評価の考え方

定期借地権の相続評価について解説します。

普通借地権の相続税評価の基本

普通借地権は、相続税評価上、明確に財産価値のある権利として扱われます。評価方法は次の「自用地評価額 × 借地権割合」という算式が基本です。

• 自用地評価額とは、宅地として評価した土地の価値

• 借地権割合とは、国税庁が定める地域ごとのパーセンテージ

を掛け合わせて算出します。

借地権割合が評価に与える影響

借地権割合が高い地域では、普通借地権の相続評価額も高額になります。これは、宅地としての価値算式に借地権割合を乗じる限りで評価が高まるためです。

一方、定期借地権の場合は借地権割合を使った評価は原則行わないため、評価額の差が生まれます。

更新があることによる評価上の特徴

普通借地権は、更新が前提となっているため、

• 使用期間が実質的に無期限

• 経済的利益が長期にわたる

と評価されます。これが宅地のような評価算式と同じく高い価値評価につながります。

定期借地権と普通借地権の相続評価の違い

定期借地権と普通借地権の相続評価はどのような違いがあるのでしょうか。確認してみましょう。

評価額が大きく異なる理由

定期借地権と普通借地権で相続評価額が大きく異なる最大の理由は、権利の存続性と経済的支配力の違いにあります。

普通借地権は、更新が前提とされ、実務上は半永久的に土地を利用できる権利です。そのため、土地の価値の一部を恒常的に支配する権利として、高い財産価値が認められます。

一方、定期借地権は、存続期間があらかじめ限定され、期間満了で確実に終了します。
この「将来消滅することが確定している」という点が、相続税評価において決定的な差を生みます。

相続税への影響の違い

普通借地権を相続すると、借地権割合に応じた評価額が相続財産に加算されるため、相続税額が想定以上に高くなるケースも少なくありません。

これに対し、定期借地権では、原則として借地権そのものに独立した評価額が付かないため、

• 建物評価

• 保証金等の金銭債権

に限定されることが多く、相続税負担が比較的抑えられる傾向があります。

税務上の取り扱いで注意すべき点

注意すべきなのは、「定期借地権＝必ず評価ゼロ」と単純に考えてしまうことです。
税務上は、契約内容や経済的実態が重視されます。

• 実質的に権利金が土地価格の一部に相当する

• 著しく有利な条件で土地を利用している

と判断されれば、例外的な評価が問題になることもあります。
形式だけで判断せず、実態に即した検討が必要です。

定期借地権の相続評価で注意すべきポイント

定期借地権の評価で注意すべきポイントについて解説します。

残存期間が評価に与える影響

定期借地権の価値を考える上で重要なのが、残存期間です。
契約開始直後と、期間満了が近い場合とでは、経済的価値は大きく異なります。

残存期間が短い場合、

• 利用価値が限定的

• 売却や転用が難しい

といった事情から、評価はより抑制的に考えられます。

契約内容によって評価が変わるケース

定期借地権といっても、契約内容は一律ではありません。

例えば、

• 建物譲渡特約の有無

• 保証金の金額・返還条件

• 中途解約や譲渡の可否

などによって、財産的価値の判断は変わります。
契約書を精査せずに評価を行うと、誤りにつながりやすいポイントです。

評価誤りが起こりやすい典型例

実務で多い誤りとしては、

• 普通借地権と同様に借地権割合で評価してしまう

• 土地評価を相続財産に含めてしまう

• 保証金を評価漏れにする

といったケースが挙げられます。
これらは、税務調査で指摘されやすい典型例です。

定期借地権を相続した場合のよくある疑問

定期借地権を相続する際に疑問に感じる人が多い点について解説します。

相続税は高くなる？安くなる？

多くの場合、定期借地権の相続は、普通借地権と比べて相続税が安くなる傾向があります。
ただし、建物評価や保証金の金額次第では、一定の相続税負担が生じることもあります。

「借地だから相続税はかからない」と安易に考えるのは危険です。

売却や建て替えはできるのか

定期借地権付き建物の売却や建て替えは、契約内容と地主の承諾に大きく左右されます。

• 譲渡に地主の承諾が必要

• 建て替えが制限されている

といった場合、流動性は低くなり、将来の選択肢が狭まる可能性があります。

将来トラブルになりやすいポイント

トラブルになりやすいのは、

• 期間満了時の建物処理

• 原状回復の範囲

• 保証金の返還条件

といった点です。
相続時点で内容を把握していないと、相続人間や地主との紛争につながることもあります。

定期借地権の相続評価は専門家への相談が重要

定期借地権の相続時に起こりやすいリスクと相談するべき専門家について解説します。

自己判断で評価すると起こりやすいリスク

定期借地権の相続評価は、

• 法律

• 税務

• 契約実務

が交差する分野です。
自己判断で申告すると、過少申告・評価誤りによる追徴課税のリスクがあります。

税理士・司法書士それぞれの役割

• 税理士：相続税評価、申告、税務調査対応

• 司法書士：権利関係の整理、相続登記、契約内容の確認

それぞれの専門性を活かした連携が重要です。

相続前に確認しておきたいポイント

相続が発生する前に、

• 定期借地権契約書の内容確認

• 保証金の有無・金額

• 将来の利用方針

を整理しておくことで、相続時の混乱を大きく減らせます。

定期借地権と普通借地権は相続評価が大きく異なる

定期借地権と普通借地権は、似ているようで相続評価は全く異なる制度です。
制度の違いを理解せずに判断すると、税務上・実務上のトラブルにつながります。

定期借地権が絡む相続では、早めに専門家へ相談することが最大のリスク対策です。
評価や申告に不安がある場合は、相続が発生する前後を問わず、専門家のサポートを受けることをおすすめします。

広島相続税相談テラスでは経験豊富な税理士が多数在籍しており、皆様のサポートしております。初回の相談は無料で対応しておりますので、お気軽にご相談ください。