親の援助で住宅を建てた場合の相続税は？非課税制度や手続きを解説

住宅を購入・新築するときに、親から資金の援助を受けるケースは珍しくありません。
その場合「相続税はどうなるのか」と悩む方もいるでしょう。
結論から申し上げると、父母や祖父母などから住宅購入資金を受け取ると、原則として贈与税の課税対象となります。

ただし、直系尊属から住宅取得のための資金の贈与を受けた場合、「住宅取得等資金の贈与税の非課税」の特例を利用できる場合もあります。
この特例は、一定の要件を満たせば、省エネ等住宅では最大1,000万円、それ以外の住宅では500万円まで贈与税が非課税となる制度です。

そのため、住宅購入の援助では、贈与を受けた時点の贈与税だけでなく、将来親が亡くなったときの相続税との関係も確認しておく必要があります。
この記事では、親から住宅購入の支援を受けた場合の贈与税と相続税、住宅取得等資金の非課税制度の概要や利用するための条件や申告方法、必要書類、さらに注意点について解説します。

親から住宅購入の援助を受けると贈与税がかかる？

親が子どもの住宅購入費用を負担した場合、原則として親から子への贈与に当たります。
そのため、非課税制度などを利用しない場合は贈与税がかかるケースが一般的です。
ただし、贈与税の一般的な課税制度である暦年課税には、年間110万円の基礎控除があります。1
1月1日から12月31日までの1年間に受けた贈与の合計額が110万円以下なら、原則として贈与税はかかりません。

一方、住宅の購入や新築にはまとまった資金が必要です。
親から500万円や1,000万円など年間110万円を超える援助を受ける場合、基礎控除だけでは贈与税の負担が大きくなる可能性もあるでしょう。
そこで活用できるのが、住宅取得等資金の贈与税の非課税制度です。
制度の対象や非課税枠を確認し、住宅を購入する前から贈与の方法を検討しておくことが税金対策につながります。

住宅取得等資金の贈与税の非課税制度とは

住宅取得等資金の贈与税の非課税制度とは、父母や祖父母などの直系尊属から、住宅用家屋の新築・取得・増改築等に使う資金の贈与を受けた場合に利用できる特例です。
2026年12月31日までに行われた贈与について、以下のような一定の要件を満たすと以下の金額まで贈与税が非課税になります。

一定の省エネルギー性能、耐震性能またはバリアフリー性能を満たす住宅のほうが　非課税額は高めです。
ただし、新築住宅において省エネ性能については原則として断熱等性能等級5以上、かつ一次エネルギー消費量等級6以上などの基準があります。
対象となる省エネ等住宅であることを証明するため、住宅性能証明書などの書類が必要になるので、注意しましょう。
住宅の性能や等級については、契約や贈与を行う前に確認しておくと安心です、

非課税制度を利用できる人と住宅の主な要件

住宅取得等資金の非課税特例を受けるためには、受贈者と取得する住宅の両方が一定の要件を満たす必要があります。
受贈者の条件は以下の通りです。

• 贈与者の直系卑属（子や孫）である
• 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上である
• 贈与を受けた年の所得税の合計所得金額が2,000万円以下である（床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は、1,000万円以下）

父母や祖父母からの贈与は対象となりますが、配偶者の父母からの贈与は、養子縁組をしている場合などを除いて直系尊属からの贈与には該当しません。
住宅についても、床面積が原則40平方メートル以上240平方メートル以下であることなど、複数の要件があります。

また、原則として贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を使って家屋を新築・取得・増改築等し、同日までに居住するか、その後遅滞なく居住することが確実と見込まれる必要があります。
中古住宅の購入やリフォームも、一定の条件を満たせば特例の対象です。
増改築等については、対象となる工事の費用が100万円以上であることなどの要件も設けられています。
対象となる家屋や工事には細かな基準があるため、国税庁の情報などを参照して確認しましょう。

非課税でも贈与税の申告手続きが必要

住宅取得等資金の非課税制度を利用して贈与税額が0円になる場合でも、原則として贈与税の申告が必要です。
贈与を受けた翌年2月1日から3月15日までに、非課税特例の適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書と必要書類を所轄税務署へ提出します。
必要となる書類には、戸籍謄本、新築や取得に関する契約書の写し、住宅性能を証明する書類などがあります。
不動産の登記事項証明書については、申告書に不動産番号を記載する方法などによって添付を省略できる場合があるので、確認してみましょう。

必要書類は取得した住宅や利用する制度によって異なるため、申請前に一覧を確認しておくと安心です。
また、翌年3月15日までに居住しておらず、その後遅滞なく居住する見込みとして申告した場合でも、翌年12月31日までに実際に居住していなければ、原則として特例を利用できなくなるため、注意しましょう。
期限や申告方法がわからない場合は、国税庁の情報を参照したり、税務署や税理士へ相談したりして早めに対応しましょう。

親から住宅購入資金をもらうと相続税はどうなる？

親から住宅購入資金の贈与を受けた方にとって、もう一つ確認しておきたいのが将来の相続税です。
住宅取得等資金の非課税特例によって非課税となった金額は、原則として贈与者が死亡した際の相続税の課税価格に加算されません。

たとえば、親から省エネ等住宅の取得資金として1,000万円の贈与を受け、その全額について非課税特例を適用できた場合、その1,000万円は原則として親の相続財産に加算する必要がありません。
そのため、親が生前に住宅購入を支援することで将来の相続財産を減らせるので、相続税対策になります。
ただし、非課税枠を超えた金額や、特例の対象にならない財産の贈与は別途検討が必要です。
親の財産総額、法定相続人の人数、相続税の基礎控除なども考慮し、贈与と相続の両方から税負担を考えましょう。

相続時精算課税制度との併用も検討できる

住宅取得等資金の非課税制度は、一定の条件を満たせば相続時精算課税制度との併用も可能です。
相続時精算課税には年間110万円の基礎控除があり、さらに贈与者ごとに累計2,500万円までの特別控除があります。

住宅取得等資金の非課税特例と相続時精算課税を併用する場合、住宅取得等資金から非課税額を差し引き、その後、相続時精算課税の基礎控除や特別控除を適用して贈与税を計算します。
ただし、相続時精算課税を選択すると、その贈与者から受ける以後の贈与にも同制度が適用されます。
また、相続時精算課税で贈与された財産のうち相続税の課税対象となる部分は、贈与者が亡くなった際に相続財産へ加算して相続税を計算する必要があります。
さらに、暦年課税と相続時精算課税では将来の相続税への影響が異なるため、住宅購入時の贈与税だけで判断しないことが重要です。

親から住宅購入の援助を受ける際の注意点

住宅取得等資金の非課税制度には大きなメリットがありますが、住宅購入に関係するほかの制度との関係にも注意が必要です。
たとえば、住宅ローンを利用して住宅を購入し、住宅取得等資金の非課税特例と住宅ローン控除を併用することは珍しくありません。
この場合、住宅ローン控除の対象となる住宅の取得対価を計算する際に、非課税特例の適用を受けた贈与額を考慮する必要があります。
贈与額分は住宅ローンの控除対象から外されるので、注意してください、

また、親から資金援助を受けて夫婦で住宅を購入する場合などは、実際に負担した金額と不動産の持分割合にも注意しましょう。
資金の負担割合と登記上の持分が異なると、夫婦間などで贈与があったと判断され、別途贈与税が課税される可能性があります。

さらに、親が多額の住宅購入資金を贈与すると、親自身の老後資金が不足する恐れもあります。
税金だけでなく、親の生活費や保有する財産の内容まで確認して援助額を決めることが大切です。

まとめ

親から住宅購入や新築の資金援助を受けると、原則として贈与税の課税対象になります。
しかし、父母や祖父母などの直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受け、一定の要件を満たせば、住宅取得等資金の贈与税の非課税特例を利用できます。
2026年12月31日までの贈与では、省エネ等住宅なら1,000万円、それ以外の住宅なら500万円が非課税限度額です。
制度を利用する際は、受贈者や住宅用家屋、新築・取得・増改築等の要件を確認し、翌年の期限までに必要書類を添えて贈与税の申告を行いましょう。
また、非課税特例を適用した住宅取得等資金は、原則として贈与者の死亡時に相続税の課税価格へ加算されません。
そのため、住宅購入の支援は将来の相続税対策として活用できる場合があります。
一方、相続時精算課税との併用や住宅ローン控除、不動産の持分、将来の相続財産など、確認すべき内容は数多いです。
どの方法が適しているかは贈与額や家族の状況によって異なるため、住宅を購入する前に税理士へ相談し、贈与税と相続税を含めた対策を検討しましょう。