相続した土地の評価方法とは？

財産を相続した際に、資産を評価して相続税の申告を行う必要があります。預貯金や株式などの有価証券は比較的簡単に価格を計算することができますが、土地は個別性が高く、正しく評価することは簡単ではありません。

当記事では土地の原則的な評価方法や特例について解説します。

土地の評価方法

土地の評価方法は大きく分けて2つの方式があります。2つの評価方式について具体的に確認していきましょう。

路線価方式

路線価方式とは国税庁が定める路線価に基づいて面積を掛け合わせて計算する方式です。路線価は各道路ごとに付されており、1㎡単位の金額が記載されています。

不動産の価格は主要都市までのアクセスや事業を行う場合の優位性などさまざまな点を考慮して決定されています。路線価は時価の8割程度とされており、相続税や贈与税を計算する際の土地の評価をする基準となっています。

路線価は国税庁のホームページで確認することができます（リンク）。

倍率方式

倍率方式とは路線価格が定められていないエリアで土地の評価をする際に利用する方式で、土地の固定資産税評価額に一定の倍率をかけて計算する方法です。

倍率についても国税庁のホームページで確認することができます。

土地の評価を下げることができる計算方法

上記に原則的な宅地等の計算方法について解説しましたが、土地の評価を減額することができる方法について紹介します。

小規模宅地の特例

小規模宅地の特例は土地の用途によって評価を減額できる特例です。取得する者などに要件はありますが、課税対象の財産から減額できる効果も大きいため、多くの人が利用しています。取得する不動産について利用できるケースか確認して、申告の際に利用が漏れないようにしましょう。

小規模宅地の特例は大きく分けて3つの種類があり、被相続人が住宅用として利用していた特定居住用宅地の場合は330㎡まで80％減額、特定事業用宅地の場合は最大400㎡まで80％減額、貸付事業用宅地の場合は200㎡まで50％減額することができます。

相続する人によって利用できない場合がありますので、確実に特例を利用し、遺産分割の際の親族の負担を軽減するために遺言書の作成を検討してみてもよいでしょう。

貸家建付地・借地権の場合

貸家建付地とは土地の上にアパートやマンションなどの用地として使用し、建物を建てて、他人に使用させている土地のことです。自宅や駐車場など自身で使用している場合は自用地と言いますが、人に貸している土地を貸家建付地といいます。

貸家建付地の計算方法は以下の通りです。

自用地評価額（路線価×面積）×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

借地権割合は地域により、定められており、路線価図で確認することができます。借家権割合は全国一律で30％で賃貸割合は賃貸に出している割合のことですべて賃貸に出している場合は100％となります。

例えば、1億円の土地を借地権割合70％のエリアで貸家建付地とした場合の評価額は7,900万円となります。貸家建付地とすることで、敷地部分の相続税評価を下げることができるため、相続対策としても、多くの人が利用しています。ただし、建物を建てた後に空室が続くと節税効果以上に赤字が大きくなる可能性もありますので、シミュレーションを行ってから慎重にプランを検討する必要があります。

一方の借地権とは建物を所有するために土地を借りるための権利のことです。貸家建付地は土地・建物を同じ所有者が持つことになりますが借地権は土地と建物のそれぞれの所有者が別々で建物を持っている人は借地権という土地を借りる権利を持って建物を建てているということになります。

借地権の評価は、自用地評価額に路線価図に示されている借地権割合をかけわせて計算を行います。

相続税の計算は専門家である税理士に相談を

相続が発生すると被相続人が亡くなった翌日から10ヶ月以内に税務署に相続税の申告書や添付資料を提出し、納付を完了する必要があります。もし申告が漏れた場合や誤った申告をした場合、税務調査で指摘される可能性があります。

相続税の計算をするために相続発生時点の相続財産を一覧にし、評価を行う必要があります。土地を複数保有している場合、相続財産の一覧を作成するだけでも相当な時間がかかるでしょう。

今回ご紹介した計算方法以外にも奥行や間口の補正など細かい計算や配偶者控除など各種特例が多く存在し、条件をみて判断する必要があります。相続が発生すると所有する財産の評価だけでなく、不動産の登記や金融機関の名義変更など、財産の承継の手続きで忙しい中でさまざまな手続きを行う必要があります。自分で申告することが難しい場合は、早めに税金の専門家である税理士に依頼するようにしましょう。

税理士にサポートを依頼する場合は、相続税や贈与税の申告実績が豊富な税理士に依頼することが重要です。インターネットで相続関連を専門的に扱っている税理士事務所・税理士法人を探してみることをおすすめします。

税理士に申告を依頼することで費用はかかりますが、確実に間違えなく対応することができるため、安心して進めることができるでしょう。