被相続人から土地や家を相続することになった場合、相続財産の評価等に関してよく理解しておかなければなりません。相続税を計算するためにも欠かせないポイントです。
ただ「相続税評価額や固定資産税評価額など、専門的な単語が多くてよくわからない」と感じている方もいるでしょう。
そこで、相続税を計算する際に確認しなければならない財産価値を調べるのに必要な固定資産税評価額について解説します。
この記事を読むことによって相続税評価額の計算式や固定資産税評価額の調べ方がわかります。相続税について調べるため、土地や建物の価値を知りたい方はぜひ参考にしてみてください。
目次
固定資産評価額の呼び名でも知られている固定資産税評価額は、固定資産税や不動産取得税などを計算する際に使われます。対象となる固定資産のほか、不動産にどの程度の価値があるのかを評価したものです。
固定資産税を計算する際は「固定資産税評価額×1.4％」の額で計算されることになります。
上記の「1.4％」の部分に関しては市区町村によって異なる場合があるので、注意してください。
次に相続税評価額の計算方法に関して解説します。
被相続人が利用していた建物についてです。相続税評価額の計算式は「固定資産税評価額×1.0」となります。つまり、固定資産税評価額が3,000万円だった場合「30,000,000×1.0＝」で続税評価額は3,000万円です。
路線価がある場合は、原則、国税庁のホームページに記載されている路線価図に記載されいてる前面道路の1㎡あたりの路線価×面積で相続税評価額を算出します。路線価は全国のどこでも路線価が付けられているわけではありません。路線価がない土地を保有している人は倍率と固定資産税評価額を使って評価を行う必要があります。
次に土地の評価において、倍率方式を活用して相続税評価額を算出する方法をご紹介します。
倍率方式とは、地域ごとに定められている倍率を固定資産税評価額に乗じて評価する計算方法です。計算する際は、先に固定資産税評価額を確認しておきましょう。調べ方は後述します。
固定資産税評価額と相続税評価額の間には相関があるため、この関係を利用しておおよその相続税評価額がわかります。まず、固定資産税路線価は、地価公示価格に対して約7割です。また、相続税路線価は一般的に地価公示価格の8割程度の基準となっています。
これらをもとにして固定資産税の評価額を0.7で割り戻した金額に0.8を掛けることにより、相続税評価額の目安がわかるのです。
例えば、固定資産税の評価額が4,000万円の土地だったとしましょう。この場合、計算式は「40,000,000÷0.7 ×0.8≒45,714,285」です。
相続税評価額の目安を確認する際に参考にしてみてください。
すでに住んでいて固定資産税を支払っている家もあるでしょう。固定資産税を支払っているのであれば、前述した毎年送られてくる固定資産税課税明細書（納税通知書）で確認が可能です。
固定資産税課税明細書に掲載されている「課税明細書」部分を確認しましょう。
その部分に「7502300」と書かれていた場合、750万2300円となります。
また、もし固定資産税課税明細書を紛失してしまったような場合は、その不動産など管轄している市役所に問い合わせましょう。固定資産税評価証明書を発行してもらうことによって固定資産税評価額が確認可能です。
尚、路線価が設定されいる地域では上記の固定資産税評価額を利用した倍率方式は採用出来ません。
いかがだったでしょうか。土地や建物の相続税評価を計算したいと考えた際に確認すべき固定資産税評価額に関してご紹介しました。相続や贈与で取得する際に自身で計算をして相続税評価額を算出することも不可能ではありません。
しかし、相続税の制度や計算は非常に複雑ですので、知識のない相続人が計算を行うことは簡単ではありません。また、敷地の上に建物を建てており、他の人に賃貸している場合の評価や借地権付の土地、形状が不整系な場合や奥行がある場合は補正がかかりさらに複雑な計算が必要ですので大きく負担がかかります。
また、要件を満たせば小規模宅地の特例を活用することで減額できる可能性もあります。間違いのない金額を知りたいと考えているのであれば、専門家である税理士に頼みましょう。プロに依頼することで自分で計算を行って金額を勘違いしてしまい、税務署から税務調査で指摘されるようなトラブルも避けられますし、書類の作成や手続きも安心して進めることができます。
税理士に依頼する場合は、ホームページで確認して普段から相続税・贈与税の申請を普段から業務で行っており、実績がある税理士事務所・税理士法人に依頼することをおすすめします。初回の相談は無料で応じてくれるケースが多いので、気軽に相談してみるとよいでしょう。
相続開始後は申告まで10カ月しかありませんので、相続を受ける者のために生前に自分の所有する土地の評価を調べておくことも重要です。不動産の相続税評価は時価よりも低いことが多く、投資用の不動産を購入することで、相続税対策にもなり、節税につながります。自分の資産を一覧の表にして、実際にどれくらいの税金がかかりそうか確認してみるとよいでしょう。
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氏名：山根 謙二 （やまね けんじ）
資格：税理士(税理士登録番号９２５２７号)
行政書士(行政書士登録番号１８３４２３４６号)
相続手続カウンセラ－
専門分野：相続税、事業承継
出身：広島県廿日市市
趣味：ゴルフ、旅行（海の綺麗な所）
お客様に一言：相続の事なら何でもご相談下さい
