相続が発生すると配偶者や子どもなどの法定相続人は財産を引き継ぎます。
財産の中でも大きな割合を占めるのが不動産です。自宅の不動産を引き継いだ時の、当記事では、相続税について解説します。
目次
親や配偶者の家を相続すると聞くと、
「相続税がかかるのではないか」
「税金が払えずに家を売ることになるのでは」
と不安になる方は少なくありません。
しかし実際には、家を相続したからといって必ず相続税がかかるわけではありません。
相続税がかかるかどうかは、家そのものではなく、相続全体の状況によって決まります。
相続税の課税判断は、「家を相続したかどうか」では行われません。
重要なのは、被相続人が残したすべての財産の合計額です。
相続財産には、次のようなものが含まれます。
土地・建物（家）
預貯金
株式や投資信託などの有価証券
生命保険金（一定額を超える部分）
借地権・貸付金 など
これらを合算した結果、一定額を超える場合にのみ相続税が発生します。
相続税がかかるかどうかを判断する基準となるものが、基礎控除です。
相続税の基礎控除は、次の計算式で決まります。
3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数
たとえば、相続人が配偶者と子ども2人の計3人であれば、
3,000万円 ＋ 600万円 × 3人 ＝ 4,800万円
プラスの財産からマイナスの財産を差し引いた、正味の相続財産の合計額が4,800万円以下であれば、相続税はかかりません。
もっとも基本的な非課税ケースです。
家を含めたすべての相続財産の合計額が基礎控除以内であれば、相続税は発生しません。
特に、
地方にある一戸建て
預貯金がそれほど多くない
といった場合は、家を相続しても相続税がかからないことは珍しくありません。
相続税では、家は時価（売却価格）ではなく、税務上の評価額で計算されます。
建物：固定資産税評価額
土地：路線価または倍率方式
これらの評価額は、実際に売れる価格よりも低くなることが多いため、
「思っていたより評価額が低く、相続税がかからなかった」というケースも多く見られます。
自宅の土地については、条件を満たせば小規模宅地等の特例が適用できます。
この特例が使えると、
居住用宅地：最大330㎡まで評価額を80％減額
されます。
評価額が大幅に下がるため、相続税がかからなくなる、または税額が大きく減るケースも少なくありません。ただし、この特例を利用して相続税の支払いが0になる場合でも、申告手続きは必要となりますので、注意しましょう。
配偶者が相続する場合には、配偶者の税額軽減が適用されます。
法定相続分まで
または1億6,000万円まで
のいずれか多い金額までは、相続税がかかりません。
そのため、配偶者が自宅を相続するケースでは、相続税がかからないことが非常に多いのが実情です。配偶者控除を適用するケースで、相続税の申告が0円でも申告手続きは必要となりますので注意しましょう。
家以外に、
高額な預貯金
株式や投資用不動産
などがほとんどない場合、相続財産の合計額が基礎控除を超えず、相続税がかからないケースが多くなります。
都市部や地価の高いエリアでは、土地の評価額が高くなりがちです。
路線価が高い
面積が広い
といった場合、家以外の財産が少なくても、相続税が発生することがあります。
家の評価額がそれほど高くなくても、
預貯金が多い
株式・投資信託を保有している
場合は、相続財産の合計額が基礎控除を超え、相続税がかかる可能性があります。
二世帯住宅や賃貸併用住宅は、親族の同居実態によって、小規模宅地の特例の適用範囲が制限されることがあります。時に賃貸部分については「貸付事業用宅地等」として扱われ、減額率が50％（200㎡まで）になり、居住用とは異なる計算になる点に注意が必要です。
建物の構造や使用状況によって税務上の扱いが異なるため、
想定より相続税が高くなることもある点に注意が必要です。
法定相続人が少ないほど、基礎控除額は小さくなります。
たとえば相続人が1人の場合、
3,000万円 ＋ 600万円 × 1人 ＝ 3,600万円
となり、比較的少額の財産でも相続税が発生する可能性があります。
相続税では、家を一体として評価するのではなく、
土地
建物
をそれぞれ別に評価します。
建物の評価額は、毎年送付される固定資産税の課税明細に記載されている
固定資産税評価額がそのまま使われます。
築年数が古い建物ほど、評価額は低くなる傾向があります。
土地の評価は、次のいずれかで行われます。
路線価方式（市街地など）
倍率方式（路線価がない地域）
路線価は、実際の取引価格の約8割程度を目安に設定されているため、
売却価格より低く評価されるのが一般的です。
相続税の評価額は、将来いくらで売れるかとは関係ありません。
売る予定がない
住み続ける予定
であっても、税務上の評価額に基づいて相続税が計算される点は押さえておく必要があります。
相続では、「たぶん相続税はかからないだろう」と思い込んだまま手続きを進めてしまい、
あとから課税や申告漏れに気づくケースが少なくありません。
ここでは、特に勘違いされやすいポイントを整理します。
「自分や親が住んでいた家だから、相続税はかからない」と考える方は多いですが、
自宅であること自体は非課税理由にはなりません。
一定の条件を満たせば、小規模宅地等の特例などで評価額を下げることはできますが、
自動的に非課税になるわけではない点には注意が必要です。
相続税は、現金や預貯金の額だけで決まるものではありません。
不動産（家・土地）
有価証券
生命保険金
などもすべて合算して判断されます。
「現金はほとんど残っていなかったのに、相続税がかかった」というケースは、
不動産の評価額が想像以上に高かったことが原因であることが多く見られます。
相続税は、「売ったかどうか」では判断されません。
あくまで相続時点での財産評価額によって課税されます。
住み続ける予定
売却する予定がない
といった事情があっても、評価額が基礎控除を超えれば相続税の対象になります。
特例を利用することで評価額が基礎控除を下回り、納税が0円の場合でも、元々の評価額の合計が基礎控除を超えている場合、申告が必要になるケースがあります。
代表的なのが、
小規模宅地等の特例を使う場合
配偶者控除を使う場合
です。これらの特例や控除は、申告書を提出しなければ特例が適用されませんので通常の評価で相続税がかかることになります。
「税金がかからないと思って申告しなかった」ことで、
本来使える特例が使えなくなることもあるため注意が必要です。
相続税がかかるかどうかは、感覚ではなく事実を一つずつ整理することが重要です。
まず行うべきは、相続財産の洗い出しです。
土地・建物
預貯金
株式・投資信託
生命保険金
借金や未払金（債務）
プラスの財産だけでなく、マイナスの財産も含めて一覧にします。
家は、
建物：固定資産税評価額
土地：路線価または倍率方式
で評価されます。
「いくらで売れそうか」ではなく、
税務上の評価額を基準にする点が重要です。
相続税には、税額を大きく減らせる制度があります。
小規模宅地等の特例
配偶者の税額軽減
各種控除（未成年者控除、障害者控除など）
これらが使えるかどうかで、
相続税がかかるかどうか自体が変わることもあります。
相続税の判断は、
評価方法
特例の適用可否
申告の要否
など、専門的な知識が必要になります。
誤った判断のまま進めると、
本来不要な税金を払ったり、後から追徴されるリスクもあります。
迷った段階で専門家に相談することで、
結果的に安心かつ有利に進められることが多いです。
相続税は、事前に把握できていれば、
分割方法の工夫
特例の適用
資金準備
など、選択肢が広がります。
「あとで考えよう」と先延ばしにすると、
取れる対策が限られてしまいます。
相続税の申告・納税期限は、相続開始から10か月以内です。
この期間内に、
財産の把握
評価
遺産分割
申告書作成・提出
を行う必要があります。
想像以上に時間がかかるため、早めの着手が重要です。
家を相続したあと、
売る
貸す
共有する
といった判断をする前に、
相続税や将来の税負担を確認しておくことが重要です。
税金を考慮せずに決めてしまうと、
後から後悔する原因になりかねません。
相続税を考える際、単に「相続税がかかるかどうか」だけで判断せず、制度全体の「利用」方法や、実際に支払う**税の「総額」**まで見通すことが重要です。
たとえば 国税庁の基準では、相続税は遺産の総額（正味の相続財産の合計額）が基礎控除額を超えた場合に課税されます。具体的には、
「遺産の総額 − 基礎控除」がプラスになると、相続税の申告・納税が必要になります。
つまり、家や土地を含めたすべての相続財産を合算して見たときの金額がポイントです。
「家だけ評価額が高くても、その他の財産が少なくて総額が基礎控除以下なら税が発生しない」こともあり得ます。
このように相続税制度を正しく「利用」することで、不必要な税負担を避けられるケースもあります。
実際に税額を計算する際は、**国税庁が定めるルール（相続税の計算方法）**に従う必要があります。
まず、相続税の「税の総額」は次のように求められます。
各相続人が取得した財産の価額を合計する
財産の総額から基礎控除を差し引く
差し引いた金額がある場合、その金額に税率をかけて計算する
このように、相続税は「家そのものの有無」ではなく税法に基づいた総額から判断されます。
基礎控除の枠内であれば税はかかりませんし、超えた部分に対して税率が適用される仕組みです。
実務上よくある誤解として、「家は評価額が低いから税はかからない」と考えてしまうケースがありますが、これは間違いです。
国税庁の考え方では、家は土地と建物でそれぞれ評価が異なります。
評価額は市場価格ではなく、税務の評価基準に基づく数値が用いられます。
また、評価額には債務の控除も考慮されるため（借入金など）、
単純に家の評価だけを見て判断するのではなく、財産の総額と控除の両方を確認することが必要です。
利用可能な控除・特例を確認する
配偶者控除や小規模宅地等の特例を適用すれば、税負担を大幅に軽減できます。
総額で相続税をシミュレーションする
家だけでなく、金融資産・保険金・負債までを含めた総額で判断しましょう。
国税庁のガイドラインを参照する
最新の基準や評価方法は国税庁の公式サイトで随時更新されています。
相続税は複雑なルールが絡む税金です。専門家と相談し、制度を正しく利用しながら総合的に判断することが鍵です。
家を相続したからといって、必ず相続税がかかるわけではありません。
重要なのは、
相続財産の合計額
基礎控除
特例や控除の適用可否
を冷静に整理することです。
「うちは大丈夫だろう」と自己判断せず、
少しでも不安があれば専門家に相談することが、
後悔しない相続への近道です。
結果的に、
「相続税がかからなかった」
「想定より税額が大きく下がった」
というケースも多くあります。
広島相続税相談テラスでは、経験豊富な税理士が多数在籍しており、みなさの手続きをサポートいたします。初回のご相談は無料で対応しておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。
氏名：山根 謙二 （やまね けんじ）
資格：税理士(税理士登録番号９２５２７号)
行政書士(行政書士登録番号１８３４２３４６号)
相続手続カウンセラ－
専門分野：相続税、事業承継
出身：広島県廿日市市
趣味：ゴルフ、旅行（海の綺麗な所）
お客様に一言：相続の事なら何でもご相談下さい
