高齢者住宅に入居する際に行うべき税金対策とは

親が高齢となり高齢者向けのサービス付き住宅等、介護をしてもらえる施設に入居してもらうことを検討している人もいるでしょう。高齢者住宅に入居した際に自宅を売却する人やそのまま保有しておく人、建物を人に貸すことで家賃収入を得る等の活用を検討する人もいるでしょう。

自宅は相続や売却をした際にさまざまな特例がありますが、高齢者住宅に入居することで税金にはどのような影響があるのでしょうか。税金についての情報を事前に確認しておかないと利用できるはずだった特例が適用できない可能性があります。当記事では高齢者住宅に入居した際の税金対策についてポイントをおさえて解説します。

小規模宅地の特例が利用できなくなる可能性がある

小規模宅地の特例とは相続する者が同居しているか持ち家を保有していないなどの条件を満たす場合に自宅の敷地を相続すると最大330㎡を限度に80％評価額を減額できる制度です。あくまで土地の評価を減額できる制度です。建物は固定資産税の評価額を用いて課税価格を計算しますが、上に建築されている建物部分の評価を減額することはできません。

駅地下などアクセスがよく人気のあるエリアでは宅地の評価も高いため、非常に節税効果の大きい特例で税金の額も大きく変わります。ただし、高齢者住宅に入居している場合、以下の2つの条件を満たさないと特例を利用することはできません。

・要介護、要支援の認定を受けて介護されている
・自宅を他人に貸して賃貸経営をしていない

基礎控除を超える資産を保有している場合、小規模宅地の特例を使って自宅の用地を減額できるか否かで相続税が大きく変わることがあります。高齢者住宅に入居する時は特例の要件を入居する前に確認しておくようにしましょう。また、土地を取得する人によって特例を利用できないケースもありますので、遺言書を作成し、遺す人を指定しておくことも検討してみると良いでしょう。

売却して資金化する際に利用できる特例

入居一時金にかかる費用の捻出や、相続発生後に相続税の納税や相続人で分けるために、所有していた自宅を売却するケースもあるでしょう。次に売却する際に利用できる特例について解説します。

居住用財産の3,000万円控除の特例

不動産を売却した際に売却して得た資金から購入した時にかかった費用を差し引いた金額が譲渡所得として所得税の課税対象となります。しかし、居住用財産であれば3,000万円特別控除の対象となり、3,000万円以内であれば所得税はかかりません。

ただし、この特例を利用できるのは入居してから3年後の年末（12月31日）までとなります。高齢者住宅に入居した際に施設に慣れるまではしばらく自宅を置いておきたいという方は多くいます。本人の気持ちもありますが、空き家にしている場合、管理の負荷もかかります。家を売却した際の特例を受けられるのは3年後の年末であることは覚えておきましょう。

空き家の3,000万円特別控除の特例

空き家の3,000万円特別控除とは相続した戸建ての自宅が空き家となっている場合に譲渡所得から3,000万円まで控除できる特例です。施設に入居していても、以下の条件を満たす場合、特例を利用できる可能性があります。

・要介護、要支援の認定を受けて介護されている
・自宅を家財道具などの保管場所にしている
・自宅を他人に貸して賃貸経営をしていない

この特例は2人で相続した場合、それぞれの所得税から減額することができます。2人であれば合計6,000万円まで減額することができるため、非常に節税効果が大きいです。

相続財産を売却するか否か検討する際に参考にしてみるとよいでしょう。

親の気持ちも大切

親の介護や将来相続が発生した時のために先に税金の特例を利用できるか確認することは重要です。しかし、親の生活ややりたいことを実現するために老人ホームに入居することが正しいか親の気持ちや親族の方針を確認することも大切です。家族の状況や関係によってはリフォームを行い、自宅に住み続けるほうが良い場合やマンションに住んだほうがいい場合もあるでしょう。家族でよく話し合って決めることが大切です。

税金や経済的な利益だけで判断するのではなく親の気持ちも確認して考えるようにしましょう。

相続税の計算は税理士に相談を

上記に解説した通り、税金の制度は複雑で特例の適用可否の判断も簡単ではありません。自分で申告を行い計算を誤って納税した場合、税務調査で指摘を受ける可能性がありますし、特例や控除の利用が漏れて必要以上に税金を支払ってしまう可能性もありますので注意が必要です。

自分で税額の算出や申告を行うことが難しい場合は税の専門家である税理士にサポートを受けることで安心して進めることができます。ただし、書類の作成を依頼すると一定の費用がかかります。

相続税の申告手続きにかかる費用は財産の内容や金額によって決まることが多いので相談に行く際は財産の一覧を持っていき見積もりを依頼するようにしましょう。後で問題とならないように事前に費用についてもしっかり確認しておくことをおすすめします。

広島相続税相談テラスでは、初回の相談無料であらゆる税金の相談に対応しています。税金の計算や特例の利用可否などの質問がある場合は電話やメールなどでお気軽にご連絡ください。