相続税には3,000万円＋法定相続人×600万円の基礎控除があり、基礎控除を超える場合は、相続税がかかります。
相続税が高額になりそうな場合、相続税対策が必要となります。相続税対策をする際に不動産を保有すると課税される財産の評価減となり、対策になるといわれたことがある方は多いのではないでしょうか。当記事ではなぜ、不動産を保有すると節税ができるのか、不動産を保有することで、相続する際に生じるデメリットとその対処方法についても解説します。
目次
不動産を保有することで、相続税対策になる理由は不動産の時価評価と相続税評価が異なるからです。相続財産は原則、相続した時の時価で行いますが、不動産はさまざまな価格があるため、一定の評価をすることが定められています。
土地は路線価方式か倍率方式で評価を行います。路線価がある地域の場合、路線価×面積で評価を行いますが、路線価での評価額は時価の8割程度となります。また、建物は固定資産税評価額で評価を行いますが、固定資産税評価は時価の5割～7割程度です。路線価は国税庁のホームページ、固定資産税評価は納税通知書で確認することが可能です。
そのため、不動産を購入し、財産を現金から不動産に変えて所有することで、相続税評価を減らす効果があるのです。マンションの方が建物の割合が多いため、土地・建物を売却し、マンションを購入することでも評価を下げることができます。自宅の土地で同居親族などが相続する場合、小規模宅地の特例を適用することができるため、最大330㎡まで、80％減額と大きく評価額を減らすことが可能です。マンションであれば、1億円の物件でも相続発生の際に5,000万円以下の低い評価額になり、その分、大幅に税金を減らせるケースも多くあります。特に土地の面積が少ないタワーマンションは相続税の節税効果が高いです。
また、銀行からローンを借りる等、借入金を活用し、大きい金額の物件を購入することで、税額を抑えることができ、節税効果も大きくすることができます。被相続人の債務は相続財産から差し引くことができますので、ローンを利用して不動産の金額が大きくなればなるほど、相続財産の圧縮効果も大きくなります。
自宅以外にもアパートや賃貸マンションなどの投資用不動産を購入することで、実際に支払う税金を減らすことが可能です。賃貸用の不動産の場合は貸家建付地として評価を減額して計算することが可能ですので保有する土地に建物を建築して賃貸経営を行うことも有効です。
不動産を活用した相続対策にはどのようなメリットがあるのでしょうか。具体的に確認しておきましょう。
不動産を活用した相続税対策はすぐに効果がでるという点も大きなメリットです。
相続税対策としては贈与税の基礎控除の範囲内である年間110万円以内の金額で生前贈与をする方法も有効な対策といわれていますが、贈与した年から3年は繰り戻されることもあり、長い期間をかけて行う必要がある対策です。例えば、相続人が2人の場合は年間220万円ずつしか非課税ではお金を渡すことができません。亡くなる直前に、贈与を開始しても効果は低いでしょう。
不動産を活用した相続対策は上記のように、現金を不動産に変えることで、購入した時に評価額の差が生まれますので、すぐに相続税を抑えることが可能です。
投資用不動産は毎月賃料収入が入るため、投資対象としても魅力的な財産です。不動産は国債などに比べ利回りが高いため、配偶者や子供や孫に将来収益を生む財産を取得させることで、相続税の軽減だけでなく、価値がある財産を引き継ぐことができます。また、不動産は自分で居住用などで使うことができますので、現物資産としても有用です。
不動産で相続対策をする際はどのような点に注意をすればよいのでしょうか。具体的に確認しておきましょう。
現金を不動産に変えることで、同じ時価評価でも相続税評価を大きく下げることができます。そのため、節税対策としては良い対策の一つとして知られています。しかし、現金を不動産に変えることで相続人間で分けることが難しく、遺産分割の際に分け方でトラブルになり、結果として親族の負担を増やしてしまう場合があります。例えば、相続発生時点で自宅以外に2つの不動産がある状況で相億人が3人いる場合、どのような選択をするか、迷う場合が多いでしょう。不動産の価値も同じくらいとは限りませんので、場合によってはかなり少ない取り分になる相続人が出る場合もあります。
トラブルを避けるためにも、事前に遺言書を作成しておくなど、財産の額や相続人やその家族関係に対応して分け方を考えることが必要な場合も多くあります。仮に相続税を軽減できたとしても、円満な相続になるとは限りません。対策が異なりますので、それぞれを考慮した対策を打つ必要があります。
不動産を購入することで、支払う相続税を減らすことができるというメリットがあります。しかし、相続税は原則期限までに税務署に現金で一括納付する必要があります。不動産は相続税の課税対象財産となりますが、すぐに現金化することができないため、ある程度、預金を残しておかないと、納税する資金が不足する可能性があります。
不動産を活用した相続対策を行う場合は、家族が困らないように預貯金、株式、土地・家屋、生命保険などの財産をまとめて一覧を作成して、どれくらいの相続税がかかりそうか事前に資産しておくことをおすすめします。
相続税対策として投資用の不動産を購入する場合、空室リスクや天変地異などで建物が損害を受けるリスクも考慮する必要があります。不動産を購入することで、評価額や税率が下がり、納税をする金額を下げることができたとしても、それ以上に不動産経営の失敗に関連する損失が多ければ意味がありません。人気の住宅エリアであれば、入居者が入りやすいですが、不便なエリアの場合、新築時には入居者が多かったものの、古くなってきたことで、入居者が入りづらくなることもあります。不動産は長期間にわたって貸し続けることができなければ安定した収益を生むことができませんので、地域性や駅からの距離などもしっかり調査して判断をしましょう。借入をしている場合、債務も引き継ぐことになりますので、賃料収入を毎月の返済額が超えてしまうと、債務の返済に困るケースもあります。変動金利の場合、金利上昇によって返済額が増える場合もありますので注意が必要です。
また、不動産は売買だけでなく、保有期間中も家賃の管理や固定資産税、所得税の支払いなどにも手間とコストがかかります。居住目的ではなく、事業用として不動産を持つ場合は、有効な対策にはなるものの貸している人とのトラブルなど、デメリットも多くあることを理解する必要があります。
不動産を活用した節税対策を検討する際は、課税制度もよく理解して行う必要がありますので、気軽に税理士に相談するようにしましょう。初回の相談は無料で行ってくれる税理士事務所も多くあります。不動産を活用した節税対策は、税金を低く抑えることはできますが、リスクもありますので、専門家のサポートを受けて、ポイントを抑えて進めることが重要です。
また、相続発生後の不動産の申告も税理士に相談することをおすすめします。万が一遺産の評価の誤りや、財産の記載漏れ、各種控除の適用条件の誤りなどがあると税務調査で指摘され加算税を請求される事例も多くあります。相続税の申告は亡くなってから10ヶ月と短い期限で、金融機関の手続きや不動産の登記とあわせて行う必要がありますので、自分自身に相続税に関して知識があまりない方は専門家のアドバイスを受けて迅速に行う必要があるでしょう。
税理士に依頼する際は相続税や贈与税などに実績のある税理士に依頼するようにしましょう。費用はかかりますが、配偶者控除や小規模宅地の特例など特例を利用することで、実際に支払う相続税が下がることがありますし、安心して申告手続きを任せることができます。
広島相続税相談テラスでは、相続税で困っている・遺産分割に悩んでいる・生前贈与を検討しているあなたをサポートします。
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氏名：山根 謙二 （やまね けんじ）
資格：税理士(税理士登録番号９２５２７号)
行政書士(行政書士登録番号１８３４２３４６号)
相続手続カウンセラ－
専門分野：相続税、事業承継
出身：広島県廿日市市
趣味：ゴルフ、旅行（海の綺麗な所）
お客様に一言：相続の事なら何でもご相談下さい
