老人ホームに入居していても小規模宅地の特例が使える？

相続税の計算をする際に特例をうまく活用できるかは非常に重要です。特例の中でも利用する人も多く、節税効果も大きい小規模宅地の特例は要件についても事前に確認しておいたほうがよいでしょう。

特に被相続人が相続開始時に有料老人ホームに入居している場合はさまざまなパターンがあり特例を活用できるかしっかりと確認しておく必要があるでしょう。当記事では被相続人が老人ホームに入居している場合の特例の利用可否について解説します。

小規模宅地の特例とは

まずは小規模宅地の特例の概要について解説します。小規模宅地の特例の中でも最も多くの人が利用しているのが特定居住用宅地の特例です。特定居住用宅地の特例は被相続人が自宅として所有していた土地を配偶者や同居の親族、持ち家を保有していない親族が相続した際に最大330㎡まで80％減額できる制度です。

土地の評価額にかかわらず、自宅の敷地の面積が330㎡までであれば80％減額できるため、同じ広さでもアクセスがよく土地の評価が高ければ高いほど、節税効果は大きくなります。土地の価値が1億円の事例では相続税の計算上の評価額は1億円から2千万円になります。

小規模宅地の特例では事業用の不動産についても利用することが可能です。特定事業用宅地、特定同族会社事業用宅地等については最大400㎡まで80％減額、貸付事業用宅地等については最大200㎡まで50％減額といずれも大きな控除を受けることが出来る制度です。

老人ホームに入居している場合でも利用可能

特定居住用宅地の特例は相続開始時点で被相続人が自宅として住んでいることが条件となりますが、相続発生前に老人ホームに入居しており、直前には自宅を住居として使用していない場合でも利用することができます。

ただし、必ず使えるわけではなく被相続人が要介護もしくは要支援に認定をされて介護が必要であり、老人福祉法で定められた施設で実際にサービスを受けていたことや他人に家屋を貸して賃料を得ているような状況ではないことが条件となります。

自宅の状況については被相続人が亡くなった時点で判定します。

相続人との関係別利用可否

老人ホームに入居している場合でも小規模宅地の特例を利用することが可能ですが、必ず利用できるわけではありません。土地を取得する者との関係や自宅の状況により特例による減額が利用できるかどうかが決まりますので遺産分割の方法も大切です。次に法定相続人との関係別に利用可否を確認していきましょう。

配偶者が相続する場合

配偶者が相続する場合、相続が発生する直前まで被相続人のみが老人ホームに入居しており、引き続き配偶者が自宅に住む場合でも夫婦で入居しており空き家となっていた場合でも、配偶者が自宅を相続すれば特定居住用宅地の特例を利用することができます。

ただし、所有していた建物を夫婦以外の他人に賃貸して賃料を得ていた場合、特定居住用宅地として特例を使うことができませんが、貸付事業用宅地に該当し200㎡まで50％の減額を適用することができます。

他人に貸すことで収入を得ることができますが、特例の効果が低くなることで得られる収入以上に税金の負担が大きくなる可能性がありますので注意しましょう。

子供が相続する場合

子供が被相続人が生前に所有していた自宅の土地を相続し特例を利用する場合、同居の親族またはいわゆる家なき子と呼ばれる3年以内に持ち家を保有していない子供が財産を取得する必要があります。

親が要介護認定等を受けて施設に入居しており、入居した後に自宅を他人に貸していないなどの要件を満たす場合でも、生計を別にしている子供が持ち家を保有して、住んでいる場合は特定居住用宅地の特例を利用することはできません。

子供が相続する場合は誰が相続するかによって特例を使えるかどうかが決まりますので、特例の利用可否もふまえて配分を考えるようにしましょう。

相続のお悩みは税理士に相談を

相続が発生すると相続税の申告の準備が必要となります。相続税を計算するために財産の評価や特例の適用可否を判断する必要があります。今回は現在の税制で解説いたしましたが、小規模宅地の特例は今後、改正の可能性もありますので相続が発生した時点で条件について再度確認するようにしましょう。

また、財産を取得した相続人は被相続人が死亡した翌日から10カ月以内に申告を完了させる法的義務があります。期限も短く、不動産の登記や金融機関の名義変更など他の手続きもあり忙しい中で期限内に正しく申告することは、知識がない人にとっては簡単なことではありません。また、誤って申告を行った場合、税務調査で指摘され、加算税を請求される可能性がありますのでしっかりと対策を行う必要があります。

計算方法がわからず自分で相続税の申告をすることが難しい場合は税務の専門家である税理士に相談するようにしましょう。税理士に依頼することで添付する書類の作成など、さまざまな対応を依頼することができます。税理士に依頼する際は相続財産の内容や金額によって費用が決まりますので、課税の対象となる財産の一覧の表を持っていき、見積もりをもらってから正式に依頼するようにしましょう。

税理士にも専門分野がありますので、相続税・贈与税の実績が豊富で経験のある税理士法人・税理士事務所に依頼することが重要です。税理士を知り合いに紹介してもらうことが難しい場合はホームページなどで確認するようにしましょう。

広島相続税相談テラスでは、初回の相談無料で相続に関する税金の相談に対応しています。特例の可否など疑問点がある場合は電話やメールなどでお気軽にご連絡ください。