財産を多く保有する人は子ども達に負担をかけないように、少しでも承継する際に相続税を減らすように対策を検討している人も多いのではないでしょうか。
生命保険の非課税枠の活用や継続的に生前贈与をする節税策などが一般的に用いられていますが、相続財産が多い人が活用しているのが不動産を活用した相続税対策です。
不動産を活用した相続税対策とはどのような仕組みなのでしょうか。ポイントもあわせて具体的に解説します。
目次
不動産を活用することでなぜ相続税対策になるのかは、不動産の課税の仕組みを知る必要があります。
不動産は土地と建物に分かれており、土地は路線価×面積または倍率×固定資産税評価額で計算します。
建物は固定資産税評価額で評価を行います。
路線価は時価の8割程度、固定資産税評価額は時価の5～7割程度と言われています。つまり現金１億円を不動産に換えることで相続財産としての評価は下がるということになります。
また、賃貸用のアパート等を購入した場合、人に貸し付けている土地部分については貸家建付地として評価を下げることができます。資産家の方が自宅以外に収益用のマンションやアパートを購入することで、現金を減らし、相続税の課税対象となる財産の評価減が可能となります。
近年、タワーマンションによる節税が広く知られていましたが、タワーマンション購入による節税は、実際に売買される市場価格と比べて評価の額にあまりにも評価額が低く、公平性にかけるという理由で、税制改正により効果が薄くなりました。今後も公平性にかける節税は問題となり、指摘される可能性があるため、不動産を活用する過度な税金逃れは税務署から指摘される可能性もありますので、注意が必要です。
不動産を活用することは相続対策としては有効ですが注意点も多くあります。注意点と対処方法についてポイントをおさえて解説します。
不動産は現金より分けることが難しい財産です。相続人が複数いる場合は遺産分割の話し合いが必要となります。賃貸マンションなどの不動産を購入することで、遺産相続の話し合いでトラブルが発生することも多くあります。
不動産を活用して相続対策を行うときは、相続が開始する前に遺言を作成することをおすすめします。遺言を作成しておくことで、相続人間で話し合いをすることなく、遺産を分けることができます。
また、スムーズに手続きをすることができ、安心です。
不動産を購入することで、相続税の総額を減らすことができますが、現金は減ってしまいます。そのため、財産が多く多額の納税が必要な場合、相続税を納税するための預金が足りなくなるケースがあります。
相続税のシミュレーションを行い、納税資金を確保できるか確認して購入することが重要です。
節税目的で収益用のマンションやアパートなどを所有する際に自分で得られる収益と費用を計算して管理する必要があります。
空室状態が長く続くと思うように収益が得られず、後で売却しようと考えた時に価格も下がってしまい節税効果以上に事業として損失が出る可能性があります。
収入が得られない不動産を次の世代に引き継いだ場合、負担が大きくなってしまう可能性もあります。不動産経営は必ずしもうまくいくとは限りません。売買の手数料や修繕のための費用、天変地異などで建物に損失が発生するリスクもふまえて物件を購入する必要があります。
不動産投資をする場合、不動産の所有者は管理の手間と固定資産税などのコストがかかります。収益マンションであれば、賃料の改修や適宜修繕などが必要なケースもあります。運営方針を検討し、適切に管理する必要があります。
不動産を活用した相続税対策はメリットもありますが、デメリットもありますので、慎重に検討する必要があります。節税の効果については税金の専門家である税理士に相談するとよいでしょう。
また、相続税の申告の際も評価が複雑となります。相続財産を取得した者は他の手続きもある中で被相続人が亡くなった翌日から10ヶ月以内と短い期間で申告を行う必要があります。配偶者控除や小規模宅地の特例など特例の利用可否を検討する必要もあります。小規模宅地の特例は自宅で適用する場合、最大330㎡まで土地の評価を80％減額できる制度です。適用できるか否かで実際に支払う税額が大きく異なるので、慎重に確認する必要があります。
相続税の算出方法は国税庁のホームページに掲載されていますが、慣れていない人にとっては簡単なものではありません。適正に申告を行わないと、税務署から指摘を受ける可能性もあります。相続税の申告は複雑ですので、自分で行うことが難しい場合は税務の専門家である税理士に申告を依頼しましょう。
広島相続税相談テラスでは経験豊富な税理士が多数在籍しており、皆様のさまざまなお悩みを解決しております。初回のご相談は無料で対応しておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。
氏名：山根 謙二 （やまね けんじ）
資格：税理士(税理士登録番号９２５２７号)
行政書士(行政書士登録番号１８３４２３４６号)
相続手続カウンセラ－
専門分野：相続税、事業承継
出身：広島県廿日市市
趣味：ゴルフ、旅行（海の綺麗な所）
お客様に一言：相続の事なら何でもご相談下さい
