相続税の課税対象財産の中で大きな割合を占めるのが不動産です。持ち家も相続税がかかるのでしょうか。当記事では持ち家の評価について解説します。
目次
持ち家を相続した場合、「相続税は必ずかかるのか？」と不安に思う方は少なくありません。結論から言うと、持ち家を相続しただけでは必ずしも相続税が発生するわけではありません。
相続税は、亡くなった方（被相続人）の財産の総額に基づいて課税されるため、持ち家の評価額や他の財産の有無によって税負担の有無が決まります。
相続税は、持ち家だけで判断されるのではなく、以下のような財産をすべて合計した「遺産総額」によって決まります。
土地・建物などの不動産
預貯金・現金
株式・投資信託
生命保険金（一定額超）
貸付金・自動車・貴金属 など
この総額が基礎控除額を超えた場合にのみ、相続税の申告・納税が必要になります。
相続税には基礎控除があり、以下の計算式で求めます。
3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数
相続人が配偶者と子2人（計3人）の場合
→ 3,000万円 + 600万円 × 3 = 4,800万円
遺産総額がこの金額以下であれば、相続税はかかりません。
多くの場合、持ち家の相続だけでは相続税が発生しません。その理由は次の通りです。
建物は市場価格より低い評価額になる
土地評価も時価より低く算定される
基礎控除額が比較的大きい
特例により評価額を大幅に減額できる
特に地方では土地評価額が低いため、「実家のみ相続」で相続税が発生しないケースは珍しくありません。
相続税は購入価格や現在の売却価格ではなく、税法上の評価方法で算出されます。
建物と土地は別々に評価されます。
建物の相続税評価額は、固定資産税の課税明細書に記載されている
固定資産税評価額
をそのまま使用します。
一般的に、建物の評価額は建築費や市場価格より低くなる傾向があります。
土地の評価は、地域に応じて次の方法で算出されます。
道路に設定された価格（路線価）を基に評価。
固定資産税評価額 × 国税庁が定める倍率で算出。
地方では倍率方式が多く、評価額が比較的低くなる傾向があります。
相続税評価額は、市場での売買価格（実勢価格）とは一致しません。
一般的な目安：
土地：実勢価格時価の約80％程度
建物：建築費（新築時）の約40〜60％（ただし、経年劣化によりさらに低下します）
これは課税の公平性を保つため、統一基準で評価する仕組みが採用されているためです。
持ち家を相続しても、次の条件に当てはまる場合は相続税が発生しないことがあります。
最も多いケースです。
持ち家の評価額と他の財産を合計しても基礎控除以下であれば、申告も納税も不要です。
配偶者が相続する場合、次のいずれか多い金額まで相続税がかかりません。
1億6,000万円
配偶者の法定相続分相当額
自宅を配偶者が相続する場合、税負担が発生しないケースが多いです。
自宅の土地は条件を満たせば、
最大80％減額
されます。
例：土地評価額 2,000万円
→ 特例適用後 400万円
この特例により、課税対象から外れることも少なくありません。
以下は遺産総額から差し引くことができます。
住宅ローン残債
借入金
未払医療費
葬儀費用
これにより課税対象額が下がり、相続税が不要になることもあります。
次のような場合は、持ち家の相続で相続税が発生する可能性が高くなります。
都市部では土地評価額が高いため、自宅のみでも基礎控除を超えるケースがあります。
預貯金や有価証券が多い場合、遺産総額が増え課税対象になります。
相続人が少ないほど基礎控除額は小さくなります。
例：
相続人1人 → 控除額 3,600万円
相続人3人 → 控除額 4,800万円
以下の場合は、小規模宅地等の特例が使えない可能性があります。
相続後すぐ売却した
同居要件を満たさない
居住実態がない
申告期限まで保有していない
特例の適用可否は税額に大きく影響します。
小規模宅地の特例とは自宅等の土地の評価を減額する特例です。最大330㎡まで80％減額できる、効果の大きい特例ですが、相続人の要件は同居をしている親族か持ち家を持たない親族が相続する必要があります。
特例を適用できるか否かで大きく税金が代わりますので、要件については事前によく確認しておく必要があります。
持ち家の相続では相続税だけでなく、取得後や売却時に別の税金が発生する可能性があります。事前に把握しておくことで、思わぬ出費を防ぐことができます。
主に関係する税金は次の3つです。
登録免許税（名義変更時）
譲渡所得税（売却時）
固定資産税・都市計画税（保有中）
相続により不動産の名義を変更する際には、相続登記が必要です（2024年4月から義務化）。
相続による所有権移転登記の登録免許税率は、固定資産税評価額の「0.4％」です。
評価額1,000万円の住宅
→ 登録免許税：4万円
※司法書士に依頼する場合は別途報酬が必要です。
相続した家を売却して利益が出た場合、譲渡所得税が課税されます。
売却価格 －（取得費＋譲渡費用）
相続の場合、取得費は被相続人の購入時の価格を引き継ぎます。
所有期間に関係なく、相続した不動産は被相続人の所有期間を引き継ぎます。
5年超： 約20％
5年以下： 約39％
相続した空き家を売却する場合、条件を満たせば
3,000万円特別控除
が適用できる可能性があります。
不動産を所有している限り、毎年税金が課されます。
固定資産税評価額 × 約1.4％
評価額 × 最大0.3％
空き家であっても課税されるため、利用予定がない場合は早めの活用・売却判断が重要です。
持ち家の相続は、生前の準備によって税負担やトラブルを大きく軽減できます。
生前贈与を活用することで、相続財産を減らすことが可能です。
年間110万円以内の暦年贈与
相続時精算課税制度の活用
住宅取得資金贈与の特例
計画的に行うことで、相続税対策につながります。
小規模宅地等の特例の適用には、居住状況が重要です。
親と同居して生活実態を作る
持ち家に住み続ける意思を明確にする
別居親族が取得する場合の要件確認
事前の居住形態が、将来の税額に大きく影響します。
持ち家は分割しにくい財産のため、相続トラブルの原因になりやすい資産です。
遺言書を作成しておくことで：
相続人間の争いを防ぐ
手続きがスムーズになる
配偶者の居住を守れる
といった効果があります。
不動産相続は税務・法律・登記が複雑に関係します。
早期相談により：
特例適用の可否を判断できる
節税対策を事前に実施できる
将来のトラブルを防げる
特に不動産評価が高い地域や空き家問題がある場合は、専門家の助言が重要です。
築年数が古い建物は評価額が低くなりますが、土地の評価額が高い場合は相続税が発生する可能性があります。
建物の価値が低くても、土地が評価の中心となります。
住宅ローンが残っている場合、その債務は遺産総額から差し引く（債務控除）ことができます。ただし、団体信用生命保険（団信）に加入しており、死亡によってローンが完済される場合は、債務が存在しなくなるため控除の対象にはなりません。
相続税の「小規模宅地等の特例」は、原則として被相続人の居住用であったことが必要です。相続時にすでに空き家（老人ホーム入所時を除く）であった場合は適用できません。一方、「相続した後の売却」の際の所得税の特例（空き家特例の3,000万円控除）とは別の制度である点に注意が必要です。
納税資金が不足する場合、次の方法があります。
不動産の売却
延納制度の利用
物納制度の検討
相続税融資の利用
早めに資金計画を立てることが重要です。
持ち家の相続税評価や特例適用を検討する際には、単に不動産の価格を見るだけでなく、土地の利用状況や建物の用途、居住状況などの要素を総合的に確認する必要があります。
実際の評価や特例の適用可否は、以下のような条件によって判断されます。
小規模宅地等の特例は、土地の利用形態によって減額割合が異なります。
| 利用区分 | 減額割合 | 適用対象面積 |
|---|---|---|
| 居住用宅地 | 最大80％ | 330㎡まで |
| 事業用宅地 | 最大80％ | 400㎡まで |
| 貸付用宅地 | 最大50％ | 200㎡まで |
このように、用途（居住用・事業用など）ごとに適用条件や面積の上限が定められています。
店舗併用住宅や自宅兼事務所などの場合、土地全体ではなく、利用状況に応じてそれぞれの部分ごとに評価されます。
例えば：
居住スペース部分 → 居住用宅地として評価
店舗・事務所部分 → 事業用宅地として評価
このように用途の割合に応じて按分されるため、どの部分がどの用途に該当するかが重要になります。
建物についても、居住用と事業用が混在している場合には、床面積の割合によって評価や特例適用の判断が行われます。
例えば：
居住部分 70％
事業用部分 30％
この場合、土地の評価もこの割合に応じて計算される可能性があります。
特例の適用では、形式的な住民票の移動だけではなく、
実際に生活していたか
電気・水道の使用状況
家具や生活用品の有無
など、実際の居住実態が確認されることがあります。
土地の形状、建物の用途、居住状況などにより、特例の適用範囲はケースごとに異なります。
特に次のようなケースでは専門的判断が重要です。
自宅の一部を事業用として使用している
二世帯住宅で居住区分が分かれている
賃貸併用住宅になっている
敷地の一部を駐車場として貸している
これらは評価方法や減額割合が変わる可能性があります。
持ち家の相続税評価は、面積や用途の区分、利用状況の違いによって税額が大きく変わることがあります。
そのため、
✔ 土地や建物の用途区分
✔ 居住部分と事業用部分の割合
✔ 特例の適用対象面積
✔ 実際の居住状況
を事前に整理しておくことが、適切な申告と節税対策につながります。
持ち家の相続では、必ずしも相続税が発生するわけではありません。しかし、土地評価額や財産総額によっては税負担が生じる可能性があります。
重要なポイントは次の通りです。
✔ 相続税は遺産総額と基礎控除で決まる
✔ 不動産は時価ではなく税法上の評価額で算定される
✔ 小規模宅地等の特例などで大幅減額が可能
✔ 相続後も登記費用や固定資産税などの負担がある
✔ 生前対策と専門家相談が負担軽減の鍵
持ち家の相続は、家族の生活や資産承継に大きく関わる重要なテーマです。早めに正しい知識を身につけ、計画的に準備を進めることが、安心して引き継ぐための第一歩となります。
広島相続税相談テラスでは初回の相談無料であらゆるお悩みを対応しております。相続に関するお悩みがある場合はぜひお気軽にご相談ください。
氏名：山根 謙二 （やまね けんじ）
資格：税理士(税理士登録番号９２５２７号)
行政書士(行政書士登録番号１８３４２３４６号)
相続手続カウンセラ－
専門分野：相続税、事業承継
出身：広島県廿日市市
趣味：ゴルフ、旅行（海の綺麗な所）
お客様に一言：相続の事なら何でもご相談下さい
