相続にはさまざまな特例がありますが、相続で取得した空き家を売却した際に適用できる特例があることをご存知でしょうか。今回は空き家を売却した際の特例について解説します。
特例の概要
まずは相続した空き家を売却した際の特例について概要を解説します。
特例を利用することで、被相続人が住宅として利用してた土地・家屋を売却した際に譲渡所得の金額から3,000万円の特別控除を受けることができます。延長される可能性もありますが、この特例の適用期限は令和5年12月31日までとなっています。
不動産を売却した際は、売却益について1月1日から12月31日までに得た他の所得とともに翌年の3月15日までに税務署に確定申告書の提出を行うことにより、譲渡所得の申告をする必要があります。特例を利用することで、売却した際の譲渡所得から差し引くことができますので、譲渡所得が3,000万以内であれば、所得税がかかることはありません。売却代金から購入した時の取得費を差し引いた所得が3,000万円以上であっても、所得から差し引いて税金が課されるため、税金を納める者が負担する額を大きく抑えることができます。また、相続人2人で共有する場合は合計6,000万円まで控除することができます。
対象となるのは以下3つの条件にすべて満たす、遺贈を受けた被相続人が居住していた家屋とその敷地です。
【対象となる物件の要件】
①昭和56年5月31日以前に建築されたこと
②区分所有建物登記がされていないこと
③相続開始の直前において被相続人で自宅として一人暮らししていたこと
平成31年度の税制改正により、現在の法律では有料老人ホームに入居していたとしても、要介護認定を受け、死亡の直前までホームに入居しているという条件を満たせば、特例の利用が認められるように改正されています。
【特例を受けるための要件】
①相続から譲渡の時まで、事業等で他人に貸し付けていないこと
②譲渡の時に一定の耐震基準を満たすもの
③相続開始以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
④売却価格が1億円以下のもの
特例の要件を受けるための基準は厳しく、特に耐震の基準に適合していないケースが多くあります。このようなケースでは土地を取り壊し、更地にしておくことで、特例を使用できる場合があります。
特例を利用する際の注意点
特例を利用する際の注意するべき点について解説しておきます。
一定期間内に売却する必要がある
特例を申請し、控除を受けるためには相続開始以降3年後の年末までに売却を完了する必要があります。複数の相続人で共有して相続する場合は、不動産の売却までに他の相続人とも合意する必要があります。
3人、4人と人数が増えれば増えるほど合意を得るまでに、時間がかかる可能性が高いので、早めに売却の準備を始めるようにしましょう。
取得費加算の特例とは選択適用
相続した不動産を売却した際に、相続税として支払った税金を購入金額等の取得費として加算する特例がありますが、3,000万円特別控除とは選択適用となります。不動産の評価額にもよりますが、多くの場合、3,000万円特別控除を適用した方が有利ですので、3,000万円特別控除を利用できる場合はこちらを利用するようにしましょう。
共有していた部分については特例が利用できない
相続発生前から被相続人と相続人の親子などで共有していた場合、被相続人が保有しており、相続により取得した部分についてしか、本特例を受けることはできません。
取り壊しは引き渡しまでに完了させる必要がある
上に建つ建物の解体を行って売却する場合、引き渡しまでに完了させておく必要があります。買主側が取り壊すことを条件に売却するケースもあります。売買契約の際に、解体の時期や費用についてしっかりと買主側と交渉してトラブルが無いようにしましょう。
収益物件として貸していた場合は適用できない
先に空き家を収益用として他人に貸付けて賃料を得ていた例では3,000万円の控除を受けることはできません。老人ホームに入居した後に亡くなるまでの期間で賃貸に出した場合でも特例を利用することはできませんので注意しましょう。
配分を決めておくことも重要
本特例は相続する際ではなく、相続した後に売却する際の譲渡所得について優遇を受けることができる制度です。特例を受けるためには売却する必要がありますが、遺産の配分によっては相続人間で揉めて売却ができないケースもあります。被相続人の自宅についてはいずれ売却するとしても、親が住んでいた家をすぐに売ることに抵抗がある人と、すぐに売ってしまいたいと考える人がいるものです。
特例を利用するためには、共有にならないように財産配分を決めておくとよいでしょう。財産配分を決める場合、それぞれの相続人が取得する額を確認するために保有している資産を一覧の表として作成し、検討することをおすすめします。不動産は所有するだけで、固定資産税がかかりますし、管理面でもさまざまな対応が必要です。
遺言書を作成しておくことで、より確実に財産配分を決めることが可能です。親族間で争いになりそうな場合は遺言を作成しておくようにしましょう。
相続のお悩みは税理士に相談を
相続はさまざまな特例が設けられています。不動産に関する制度は多く、小規模宅地の特例なども特例の適用を受けることで大きく税額を軽減することができます。制度の概要や条件については国税庁のサイトに記載されていますので確認することができます。
しかし、不動産に関する特例は条件が複雑で添付する書類も多いため、誤った情報を持ってしまい、特例を適用できない人も多くいます。
相続開始時は金融機関の手続きや不動産の登記など、何かと忙しく、10ヶ月と相続税の申告期限も短いため、自分で申告することが難しい場合は税理士に相談するようにしましょう。税理士は税金のプロではありますが、税理士にも専門分野があります。法人税を専門としている税理士は相続税には詳しくないケースもありますので、相続に関する相談については、相続税や贈与税の申告実績が豊富な税理士に相談するようにしましょう。
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