住んでいない家があると相続税が高くなる？小規模宅地の特例について解説！

相続について検討をするうえで、相続税の対策は必須の項目です。相続税の課税対象となる資産には自宅の土地・建物などの不動産が含まれている人も多いでしょう。そのような時は小規模宅地の特例等の特例を利用ができるか確認しておく必要があります。

小規模宅地の特例とは被相続人が住んでいる自宅土地や貸している土地、被相続人が所有する会社が事業に活用している土地の評価を減額できる特例です。不動産は価値も大きいので、節税対策に欠かせない知識です。

また、相続税の申告には期限があるので、相続発生後、税務署に申告するための資料をご自身で収集する必要があります。今回は小規模宅地の特例や空き家を相続した際の特例のポイントについて解説します。

住んでいる家と住んでいない家では評価が異なる！？

小規模宅地の特例のうち特定居住用宅地の概要について解説します。

この特例は亡くなった人が所有する自宅の土地の評価を減額することができる特例です。具体的には土地の相続税評価を330㎡まで80％減額することが可能です。自宅の評価額は路線価と面積で計算することができます。

自宅不動産を配偶者が取得するケースでは特に細かい条件はありませんので、特例を利用できると考えてよいでしょう。

ただし、子が相続人となる場合は注意が必要です。子が相続する場合は被相続人と同居をしているか、被相続人の相続発生の前3年以内に自分や配偶者とその親族の持ち家に居住していないことが条件となります。持ち家ではなく、賃貸に住んでいる場合に利用できることから「家なき子特例」とも呼ばれています。被相続人と相続人の関係や同居か、別居か、持ち家の有無等によって適用できるか否か異なる制度となっています。

持ち家を持つ子供が相続する場合と、持ち家を持たない子供が相続する場合で、相続税が異なるという点もふまえて遺産分割をする方がよいでしょう。誰に自宅を相続させるかを事前に決めておくことで、生前に贈与をしておくなど、不公平を解消する対策を打つことも可能です。

特定居住用宅地の特例は非常に税金の減額効果が高い特例ですので、条件を確認して利用できる場合は必ず使っていただきたい特例です。利用可能かどうか要件の判断に迷う場合は税理士に相談するようにしましょう。

小規模宅地の特例を利用する場合、書類を税務署に提出する必要があります。申告手続きをする際に、特例を利用することを忘れないようにしましょう。相続税の基礎控除以上の財産を持つ人が、特例を利用することで相続税が0になる場合も相続税の申告は必要となりますので、注意が必要です。基礎控除を超えない場合には相続税の申告義務はありませんので、まずは財産を一覧にする必要があります。

納税の手続きには時間がかかりますので、早めに専門家に相談するなど準備をすすめていきましょう。

相続した空き家を売却した際に使える特例もある

では被相続人が住んでいなかった空き家は全く特例が使えないかというとそうではありません。

相続した空き家を相続発生後3年以内に売却した際に使える特例もあります。相続した物件を相続発生後3年以内に売却することで3,000万円の特別控除を受けることができます。

特例を利用できる主な条件は以下の通りです

・昭和56年5月31日までに建築
・区分所有の登記がされていない
・相続開始直前の時点で被相続人が住んでいなかった
・売却代金が1億円以内であること

上記の条件を満たしている場合に空き家を売却した際の譲渡所得から3,000万円の控除を受けることができます。細かい条件や注意点については国税庁のサイトの中に掲載されているチェックシートでご確認ください。⇒16.pdf (nta.go.jp)

相続した空き家はいつ頃、親等がきちんと資料を保存していなければ、いくらで購入したかわからない状態となっていることが多いでしょう。取得価格がわからない場合、売却価格の5％を取得価格として売却価格から控除することができますが、売却価格の95％は所得として課税されることになってしまいます。しかし、この特例を満たす場合は、3,000万円を所得から控除することができるのです。

この特例は相続した一戸建て空き家となっていることが多いことが社会問題となっていることから、法律が改正され、できた特例です。老朽化した家屋は台風などの災害時に周囲の住宅に被害を及ぼすことがあります。そのためマンションは適用することができません。

いずれ売却する予定なのであれば、特例の対象となる期限内に売却した方がよいでしょう。不要な不動産を持つことで、固定資産税も支払い続けることになります。このような税制に関する情報を知っているか否かで実際に支払う税金は大きくことなります。

空き家については、相続財産として受け取る方も多く社会問題となっており、メディアでも報道されることが多くあります。今後も継続して増えると予想されており、税制改正によって条件が変更される可能性があります。状況に応じて、税制面での優遇がある可能性がありますので、所有する空き家について悩みがある方は税理士などの税務の専門家にも相談することをおすすめします。

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