相続税における土地評価の方式と評価額の算出が難しい理由

相続した土地の評価方法がわからず悩んでいませんか。土地の購入価格・売却価格とは異なるため、混乱している方が多いでしょう。

結論から述べると、相続した土地は2つの方式で評価します。市街地の土地と郊外・農村部の土地で評価方式は異なるため、まずは相続した土地に合わせた評価方式を理解することが重要です。
ただし、評価方式がわかっても、相続税評価額を算出できるわけではありません。面する道路や土地の奥行き、土地の形状などを加味しなければならないからです。

この記事では、相続における土地の評価方式と評価が難しい理由などを解説しています。相続税の申告を自分で済ませたいと考えている方などは確認しておきましょう。

相続する土地の評価方式

相続した土地は、路線価方式と倍率方式のいずれかで評価します。

それぞれの概要は次のとおりです。

①路線価方式

土地が面する道路に設定された1平方メートルあたりの価額（＝路線価）に基づき土地の評価額を算出する方式です。基本的に、市街地の土地で用いられます。路線価は、国税庁のホームページ「財産評価基準路線価図・評価倍率表」などで調べることが可能です。

路線価図の各路線には、100A・200Dなどが割り振られています。数字は1平方メートルあたりの価額（1,000円単位）、アルファベッドは借地権割合です。つまり、100Aであれば、1平方メートルあたりの価額は10万円になります。

自用地の評価は「路線価×奥行価格補正率×地積」などで求めます。奥行価格補正率も国税庁のホームページに掲載されています。

借地権割合は次のとおりです。

借地権割合は、借地権・貸宅地・貸家建付地の評価で用います。

②倍率方式

倍率方式は、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて土地の評価額を算出する方式です。路線価が定められていない郊外や農村部の土地で用います。

固定資産税評価額は、毎年、送付される固定資産税課税明細書に記載されています。あるいは、市役所などに問い合わせて確認することも可能です。
一定の倍率は、国税庁のホームページ「財産評価基準路線価図・評価倍率表」に掲載されています。

なぜ相続する土地の評価方式が2つあるのか

土地の評価方式が2つに分かれる理由は、市街地の土地をより正確に評価するためです。

市街地の土地は、さまざまな目的で利用されています。また、同じエリア、同じ面積でも、複数の道路に面して使い勝手の良い土地もあれば不整形地で使い勝手が悪い土地もあります。
路線価方式は、これらの要素を補正率で加味できるため正確な評価が可能になっているのです。

評価方式を知っていても土地の評価を完璧にできるわけではない

土地の評価方式がわかっても、土地の相続税評価額を簡単に算出できるわけではありません。なぜなら、道路との接し方、土地の奥行き、土地の形状などに応じて補正を行わなければならないからです。

例えば、一方のみが道路に面している土地は「路線価×奥行補正率×地積」で評価額を求めるのに対し、正面と側面が道路に面している土地は「（正面路線価×奥行価格補正率）＋（側方路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率）」で評価額を求めなければません。
また、正面と側面が道路に面している土地は正面の道路の判定も必要です。

土地の評価は非常に難解といえるでしょう。

不安を感じるときは税理士に相談

いかがでしたでしょうか？土地の相続税評価について解説しました。評価方式は路線価方式と倍率方式の2つですが、実際に計算するとなると非常に複雑です。見様見真似で計算すると誤ってしまう恐れがあります。専門的な知識がない方は、税理士に相談しましょう。

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