相続が発生すると相続税の申告をするために課税の対象となるあらゆる相続財産の評価を行う必要があります。財産の内容や種類によっては評価が難しいものがあり代表的なものは不動産ですが、その中でも建物を建てて貸家建付地としている土地は評価が複雑で間違って申告をしてしまう人も多くいます。
当記事では貸家建付地の評価方法についてポイントをおさえて下記に解説しますので参考にしてください。
貸家建付地とは貸付用のマンションやアパート等の用地として使っている宅地のことです。貸家建付地に該当する場合は賃貸マンションやアパートを事業に利用して第三者に貸している土地であり自分でいつでも自由に使用できる状況ではなく制限があるとの理由から本来の土地の価値から一定程度減額して算出を行うことが認められています。
事業用マンションなどの用途で使われている貸家建付地の評価は自分で建物を建てて使用している土地や更地となっている場合に比べて評価が低くなると定められているため、自分が保有している土地にマンションやアパートを建てて活用し、貸家建付地評価を適用することで、節税つなげるという方法もあります。
貸家建付地の評価方法は以下の式で計算を行います。
自用地評価額×(1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
まず、自用地評価額とは路線価×面積で計算を行います。路線価は前面道路により、土地の評価を計算する方法で国税庁のホームページで確認することができます（リンク）。
借地権割合も同じく路線価図で確認することができ、アルファベットによりAの場合は90％、Bの場合は80％など評価がされています。借家権割合は全国一律で30％で賃貸割合とは満室の場合は100％、10室中7部屋に入居者がいる状態で3部屋が空室の場合は70％、満室の場合は空室部分がありませんので100％となります。
貸家建付地を所有している場合は保有している土地に対し、これらの数字を掛け合わせて計算を行うことになります。また、要件を満たす場合は小規模宅地の特例の貸付事業用他付の特例を利用することで200㎡を限度に50％減額することができます。
建物については固定資産税評価額で計算を行います。固定資産税評価額は毎年1回送付されてくる固定資産納税通知書に記載されている価格のことです。
貸家建付地を所有している場合やこれから建築を検討している場合、自分の相続にあたってどのような点に注意をすればよいのでしょうか。具体的に確認しておきましょう。
東京などアクセスの良い場所で路線価の高い地域にある物件を保有しているケースでは、貸家建付地とその上に建っている建物をあわせると非常に大きな評価額となる場合があります。自分が保有している財産のうち大半がその物件が占める場合、相続人で財産を配分する時に難しいケースがあります。相続人同士でそれぞれの主張があり揉めてしまうと金融機関の対応や不動産の登記などの手続きを進めることができず、財産を配分することができません。
共有にし、複数で保有することもできますが、継続して保有する場合は売却や修繕などの際に意見があわない可能性がありますし、次の相続によってさらに権利を持つ人が増えるケースもあります。
貸家建付地を保有している場合は、財産の一覧の表を作成し、相続が発生する前に誰が何を相続するかよく検討する必要があるでしょう。相続が発生する前に遺言書を作成しておくことで、親族で配分について争いが生じることなく分けることができるでしょう。現在は仲が良い家族でも、実際に相続をきっかけに関係が悪化することも多くありますので、分け方には十分に配慮する必要があります。
また、どうしても配分することが難しい場合は生前に売却することを検討しても良いでしょう。生前に売却することで現金としてわけやすくなりますので、メリットとデメリットを考慮して判断する必要があります。
駐車場などの土地を持っている場合、上に建物を建てて貸家建付地の制度を利用することで相続税の評価減につながることや収益性があがることが期待できます。しかし、マンションやアパートを建築することで、事業用の不動産を持つことになりますので必ず継続的に収益が上がるとは限りません。
例えば、募集をしても賃料を下げなければ賃借人が見つからず空室状態が長く続けば建築費用を回収することができない可能性がありますし、地震や台風などの天変地位によって損害を被る可能性もあります。金融機関からお金を借りている場合は金利上昇によりコストが増える可能性もあります。また、売却しようとしても相場によってはかなり安くなる可能性もあります。
机上の計算例では収益があがり、土地の評価額も低くなりますので相続税も減額できるというシミュレーションを行うことができますが、住宅として長期的に人気を保てるエリアかマンション経営を開始する前にしっかりと確認する必要があります。また、収益用の貸家を持つと想定外のことが起こる可能性もありますので、リスクとして認識しておきましょう。
最大限の節税対策を行うことで税金は下がることになりますが、取得した相続人自身にそれ以上に相当な負担がかかる可能性もありますので、バランスを考慮して対策を検討する必要があります。
貸家建付地とは異なりますが、貸宅地と借地権についても解説します。
貸宅地とは土地の上に借主が建物を建てて使用している土地のことです。貸家建付地は土地も建物も同じ人が所有し、他人に貸しているケースを差しますが、貸宅地は土地と建物の所有者が異なります。
借地権とは建物を建てるために、人に土地を借りる権利のことです。借地権を設定している場合は建物を所有し、土地の持ち主には地代を支払うことが一般的です。
相続税の申告は被相続人が亡くなった翌日から原則10ヶ月以内と期限が短く、短い期間で行う必要があるため税務の知識が無い人が行うことは簡単ではありません。上記の通り評価方法や制度も複雑で特に居住用の自宅以外の土地を複数保有している場合は路線価や倍率を調べる必要があり時間がかかります。
配偶者控除や小規模宅地の特例など各種特例も要件を満たす場合はうまく利用することで敷地の評価を下げることもできます。そのため漏れなく特例を適用することも重要です。また、誤って申告をした場合、後で税務調査で指摘される可能性もあります。
自分で申告をすることが難しい状況の場合は、税の専門家である税理士にサポートを依頼して適切に申告を完了させることおすすめします。実績のある税理士に依頼することで、税務署に提出する書類や添付資料の作成や税金の金額を正しく計算してもらうことが可能です。初回の相談はサービスで無料で応じている税理士事務所・税理士法人も多いですので電話やメールなどで気軽に問い合わせてみるとよいでしょう。
相続税についてお困りのことがある場合は豊富な経験を基に過去に取り扱った事例をもとにわかりやすく説明いたしますので、ぜひ広島相続税相談テラスにご相談ください。
氏名：山根 謙二 （やまね けんじ）
資格：税理士(税理士登録番号９２５２７号)
行政書士(行政書士登録番号１８３４２３４６号)
相続手続カウンセラ－
専門分野：相続税、事業承継
出身：広島県廿日市市
趣味：ゴルフ、旅行（海の綺麗な所）
お客様に一言：相続の事なら何でもご相談下さい
