相続した不動産を売却した際の税金は？

財産を相続すると相続人で遺産を配分することになります。遺産として取得した実家などの土地や建物が不要な場合、保有しているだけで固定資産税もかかるので売却して現金化する人も多いでしょう。

亡くなった人の不動産などを遺産相続し売却した時は税金の申告が必要となります。税金は特例を利用することで税金の負担を軽減することができるため、特例の恩恵を受けるために正確な情報を得ておくことが重要です。

当記事では不動産などの相続財産を売却する際の税金の概要や計算をする際のポイントについて解説しますので参考にしてください。

売却時にかかる税金

相続や遺贈により取得した不動産の売却をした際にかかる税金にはどのようなものがあるのでしょうか。売却した費用で相続税を支払う場合、これらの費用もふまえて資金を用意する必要があります。売却した際にかかる税金の種類別にみていきましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税とは不動産を売却して得た金額から購入した金額を差し引いて得られた利益に課される税金のことで、不動産を売却して所得を得た人は税金を支払う法的な義務があります。一方で売却した際に益が出なかった場合は税金は課されません。

譲渡所得の税率は所有期間5年超で譲渡所得の場合の税率は20.315％（所得税：15％、住民税：5％、復興特別所得税：0.315％）、所有期間5年以下の短期譲渡所得の場合は39.63%（所得税：30％、住民税：9％、復興特別所得税：0.63％）となります。

相続した不動産は被相続人が取得した日から起算して計算を行いますので、ほとんどのケースで長期譲渡所得に区分されます。

譲渡所得税は売却した際に得た金額から購入時の代金など取得にかかった費用や売却時の仲介手数料などを差し引いて計算を行います。相続した財産で物件の取得費がわからない場合は売却代金の5％相当を取得費として加算することができます。

譲渡所得を計算したうえで1月1日から12月31日までの他の所得とあわせて翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告書を税務署に提出する必要があります。売却金額が同じでも取得費によって実際の税金は大きく異なります。かなり古い時期に祖先が取得したもので取得費が不明の場合は税額が大きくなる可能性がありますので、東京などアクセスの良いエリアで土地を売却した場合は多額の資金を得ることになりますが、税金も大きな負担になります。そのため、税金の支払いのために売却して得た現金の一部を置いておくようにしましょう。

不動産の査定や売買契約を行う際に事前にシミュレーションを行い、どれくらい手元に残るか詳細を確認しておきましょう。

登録免許税

登録免許税とは不動産の所有権の名義変更の登記をした際や新築した際にかかる税金です。相続が発生すると必ず所有者の名義を変更する登記を行う必要があるため、登録免許税を支払う必要があります。相続に関連する所有権移転登記は土地・建物等の価格の0.4％です。

登記などの手続きは司法書士に依頼することができますが、司法書士に依頼した場合は司法書士に報酬を支払う必要があります。

印紙税

印紙税は契約書に収入印紙として納税するものです。売買契約書に貼付する形で納付を行います。不動産会社を介して売却する際は業者に確認するとよいでしょう。

空き家を売却した場合の特例

次に空き家として利用していた住宅を売却した際の特例について解説します。

相続した不動産が被相続人が生前に自宅として1人で住んでいた場合、相続発生により空き家となるケースが多くあります。このような家を放置されることが社会問題となったため、特定の不動産は譲渡した際に、譲渡所得税から控除できる特例が新設されました。以下の条件を満たすことで課税される譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けることができます。

・昭和56年3月31日以前に建物が建築されている
・相続開始前に被相続人以外が居住しておらず、事業にも活用していない
・相続開始から3年後の12月31日までに売却
・一定の耐震基準を満たすか、更地にしている
・売却代金が1億円以下

要件が多いため、特例を適用できるケースは多くはありませんが、控除額も大きく節税の効果は大きい特例です。耐震基準を満たすことが難しいため、先に上に建っている建物を取り壊したうえで売りに出すことも可能です。実際に家屋部分を解体した後に特例の対象になった状態で売っている人も多いです。

また、1人につき3,000万円の控除が適用されるため、2人で相続した場合は合計で6,000万円まで控除することができるため、メリットが大きい特例です。譲渡所得が3,000万円以下であれば、所得税はかかりません。他人に貸すなど事業用として活用した場合は特例の利用が出来なくなりますので注意しましょう。

遺産分割の時に他の相続人と共有している場合、共有している親族と関係が悪い場合、売るまでに時間がかかる可能性があります。相続開始以降3年後の12月31日までに売却する必要があります。3年経過後の年末には優遇措置を受けられません。不動産の取引は買主のタイミングも重要なので、時間がかかります。売りに出してもすぐに売れるとは限りませんので遺産の分割で共有している親族と早めに売却するか検討し、方針を決めておくようにしましょう。なお、空き家の3,000万円控除はマンションの場合、利用することはできません。

また、特例を利用する場合は確定申告の際に特例の申請を行う必要があります。

税金の不明点は税務のプロである税理士に相談を

上記に解説した通り相続税や取得した不動産を売却した際の税金の計算は複雑です。特に相続税は、基礎控除を超える場合、財産を取得した者が被相続人が死亡した翌日から10カ月以内と短い期間で税務署に申告書を提出し納税を完了させる必要があります。特例を利用する場合は添付する書類も準備する必要があり、時間がありません。

国税庁のホームページに制度の仕組みや計算方法、特例の条件は記載されているため、自分で調べて申告を行うことも可能ですが、税務の知識がない人が課税対象の財産の評価や特例の適用可否を判断することは簡単ではありません。

財産の額に応じて、税金の負担をすることになりますが、各種特例を漏れなく利用することで、相続税の負担を抑えることが可能です。自分で知っておかなければ計算する際に適用することができず必要以上に高い税金を払う可能性がありますので不安がある場合は税の専門家で、普段から業務として申告を行っており、実績のある税理士に相談し、サポートを受けることをおすすめします。

相続税の申告費用は財産の金額と内容によってきまりますので、相続税の申告を税理士に依頼する際は、預貯金や株式、不動産など資産をまとめて一覧の表を作成し、見積もりをもらってしっかり確認してから正式に契約するようにしましょう。

広島相続税相談テラスでは、初回の相談はサービスで無料で税金の相談に対応しています。財産の評価額の確認や相続税の算出、売却時の税金などで不明点がある場合は電話やメールなどでお気軽にご連絡ください。